Diagnostics erronés et vente immobilière : demandez réparation !


Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et Docteur en droit privé.


La loi a multiplié les diagnostics immobiliers dans les ventes immobilières (Voir ALUR / Duflot).

Il s’agit autant d’obligation de résultat qui peuvent être indemnisées si les acteurs s’aperçoivent qu’on les a trompés.

Parmi les annexes, on citera notamment le diagnostic relatif aux termites qui a donné lieu à de la jurisprudence.

L’acheteur qui a reçu une information inexacte peut décider de se retourner contre son vendeur s’il lui a fourni un rapport inexact en annexe de l’acte de vente,  contre le notaire qui a joint un rapport inexact et aussi contre l’expert lui-même qui est l’auteur du rapport erroné. Mais le fondement juridique du recours n’est pas le même.


1° Mise en oeuvre de la garantie des vices cachés contre le vendeur et obstacles 

Cette demande de réparation entre de plein pied dans le cas de la garantie des vices cachés s’agissant du recours contre le vendeur. 

Toutefois, Le vendeur pourra s’exonérer de sa responsabilité s’il n'est pas un professionnel et si figure à l'acte une clause de non responsabilité ce qui sera souvent le cas.


2° Mise en oeuvre directe de la responsabilité de l’auteur du rapport 

Dans une affaire jugée par la cour de cassation en chambre mixte du 8 juillet 2015, il a été reconnu que la responsabilité de l’auteur du rapport de diagnostic  pouvait être engagée par l’acheteur si son rapport était erroné.

Dans cette hypothèse c'est l'expert qui devra payer l'indemnité. 

Il est donc recommandé de l’assigner également pour obtenir réparation.

Quelle est la nature de la responsabilité de l'expert ?

Il ne s’agit pas de la garantie légale des vices cachés qui ne s’impose qu’au vendeur sauf clause contraire mais une responsabilité professionnelle qui repose sur l’obligation de remettre un rapport conforme aux normes et aux prescriptions applicables à cette mission.


Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,

Lauréat de l’Université. 


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