Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste en droit de l’environnement et en droit communautaire.
Lorsqu’on acquiert un terrain à bâtir, la valeur de l’investissement dépend très largement de la possibilité ensuite d’obtenir un permis de construire.
Quid si le permis est refusé par la Mairie ? L’acquéreur peut-il se retourner contre le vendeur en excipant d’un vice caché ?
Logiquement, l’acquéreur n’aurait pas acheté le terrain s’il avait su qu’il n’obtiendrait pas de permis de construire.
Pour autant, son action en nullité de la vente pour vice caché peut ne pas prospérer. En effet; l’erreur ou le vice s’apprécie au moment de l’achat.
Un vice caché ne donne lieu à garantie du vendeur que si l’acquéreur prouve qu’il était bien antérieur à la vente.
Il y a aura donc lieu de distinguer au cas par cas.
Pour un terrain qui s’était avéré inconstructible en raison du risque lié à la présence d’une cavité souterraine dont l’existence était inconnue lors de la vente et dont la découverte avait provoqué le retrait du permis de construire, il a été admis que la vente était nulle puisque la cavité existait bien avant la vente (Civ. 3e, 12 juin 2014, n° 13-18.446 ; Bull. civ. III, n° 83).
En revanche, lorsque les acquéreurs savaient que le terrain était partiellement inondable et donc partiellement inconstructible, il a jugé « qu’ils ne pouvaient invoquer une décision administrative postérieure à la vente classant le terrain intégralement en zone inconstructible pour justifier leur demande d’annulation du contrat pour erreur sur la substance, l’extension de l’inconstructibilité à toute la surface du terrain et le refus du permis de construire n’étant pas inéluctables au jour de la vente » (Civ. 3e, 13 nov. 2014, n° 13-24.027).
C’est la même solution qui a été retenue dans une affaire jugée en 2016,
« Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu’à l’acte notarié de vente, figurait un état des risques mentionnant que les parcelles étaient en zone inondable et étaient couvertes par un plan de prévention des risques et qu’au jour de la vente, le terrain litigieux était constructible, la cour d’appel, qui a exactement retenu que l'annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente était sans incidence sur l'erreur devant s'apprécier au moment de la formation du contrat, a pu en déduire que le retrait du permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente, ni donner lieu à la garantie des vices cachés..." (Cour de cassation, 3e civ., 24 novembre 2016, n° 15-26.226).
En conclusion, les acquéreurs doivent bien se renseigner sur leurs droits de construire avant de signer la vente définitive. Ils ne sont pas certains de pouvoir faire jouer la garantie des vices cachés en cas de refus opposé à leur demande de permis de construire.