Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
C’est le bail d’habitation qui régit en grande partie les rapports entre le locataire et son bailleur sous réserve du respect des règles d’ordre public qui sont nombreuses en la matière.
Dans le cas d’un appartement qui a subi des désordres en raison de son mauvais état, le locataire peut prendre l’initiative de réaliser des travaux importants. Mais peut-il ensuite en demander le remboursement au bailleur ?
I - UNE ERREUR RÉCURRENTE : LE PRENEUR OUBLIE DE METTRE EN DEMEURE LE BAILLEUR
Il semble que sur cette question beaucoup d’erreurs sont commises au préjudice du locataire qui ne connait pas toujours la procédure à suivre.
Ainsi, un locataire avait assigné le bailleur en référé pour obtenir une expertise, puis réalisé les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour remédier aux désordres affectant l’appartement. Puis il en avait demandé le remboursement à son bailleur.
Ce dernier a opposé un refus et la justice vient de lui donner raison.
La Cour de cassation confirme la décision rendue par les juges du fond qui l’ont débouté de sa demande de remboursement pour ne pas avoir respecté la procédure prévue par l’article 1144 du code civil, laquelle impose une mise en demeure préalable permettant de constater la carence du débiteur et d’autoriser le créancier à s’y substituer (Cour de cassation, 29 déc. 2015).
Cette solution avait déjà connu déjà quelques précédents auprès des juges du fond : Voir Caen, 26 mars 2015, RG n° 13/03459 ; Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 15 sept. 2015, RG n° 14/00070 ; Nancy, 1re ch. civ., 8 déc. 2015, RG n° 14/02344.
Inversement, le bailleur ne peut prendre l’initiative d’importants travaux pour ensuite les mettre à la charge de son locataire sans mise en demeure préalable. Le même refus pourra lui être objecté.
II - UNE MISE EN DEMEURE OBLIGATOIRE MAIS PAS SUFFISANTE
Dans tous les cas, si à la suite de la mise en demeure préalable, la partie interpellée oppose un refus, il faut faire appel à l’arbitrage du juge. Ce dernier va devoir apprécier la légitimité de la demande au regard du refus opposé et fixer les conditions auxquelles il permet que le créancier se substitue au débiteur défaillant, aux frais de ce dernier.
III - UNE EXCEPTION D’INTERPRÉTATION STRICTE : LES TRAVAUX URGENTS ET ECONOMIQUES
La seule exception connue concerne les travaux urgents.
La jurisprudence admet en effet que l’urgence caractérisée puisse permettre la réalisation de travaux sans autorisation judiciaire préalable et sans perte du droit à leur remboursement, pour autant que ceux-ci aient été exécutés de la façon la plus économique (Civ. 3e, 12 juin 2001, n° 99-21.127).
Le bailleur ou le preneur prennent donc un risque important puisqu’ils ne sont pas assurés d’être ensuite remboursés…
IV - UNE SOLUTION CONFORTÉE PAR LA NOUVELLE RÉDACTION DU CODE CIVIL
Cette jurisprudence ne peut qu’être que confortée par la nouvelle rédaction du code civil.
En effet, les nouveaux articles 1221 et 1222 du code civil issus de l’ordonnance n° 2106-131 du 10 févr. 2016 exigent expressément cette mise en demeure préalable pour permettre l’exécution en nature à l’initiative du créancier et le remboursement des sommes engagées à cette fin.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé et lauréat,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement.