La péremption d’un permis de construire.


Par Laurent GIMALAC, Docteur en droit, Lauréat et Avocat spécialiste en droit de l’environnement.



Le permis de construire n’est jamais délivré pour une durée illimitée. La décision devient donc caduque passé un certain délai si le bénéficiaire du permis n’a pas entamé les travaux.


1°/ Il existe en réalité deux délais à respecter.


Deux délais de validité du permis de construire, conduisant à la péremption de l’autorisation sont énoncés par les textes :


- l’un relatif au commencement des travaux, qui court en principe à partir de la notification du permis, et qui impose que des travaux significatifs soient entrepris dans un délai maximum de 2 ans et désormais 3 ans à compter de cette date ;


- l’autre relatif à la durée d’interruption des travaux, qui ne peut excéder un an et qui court à compter de l’expiration du délai de 2 et aujourd’hui 3 ans relatif au commencement des travaux. Ce point de départ se déduit assez aisément de la précision « passé ce délai ».


Le Conseil d’Etat applique même ces dispositions alors que le permis de construire aurait été délivré sous l’empire de l’ancien article R. 421-32 du code de l’urbanisme qui n’apportait pas cette précision.


2°/ La décision qui prononce la caducité du permis n’a pas à faire l’objet d’une procédure contradictoire.


Lorsque la Commune prend une décision constatant la péremption du permis, cette décision fait grief.

Mais la décision par laquelle le maire constate la caducité d’un permis de construire n’a pas à être précédée d’une procédure contradictoire comme vient de le juger la Cour administrative d’appel de Marseille, le 2 novembre 2015, dossier n° 13MA00532.

Ainsi, il importe peu que le bénéficiaire du permis retiré invoque le fait qu’il n’avait pas été en mesure de présenter ses observations préalablement au retrait, ce moyen étant inopérant.


3°/ Le refus de constater la caducité du permis est une décision faisant grief.


Le refus de la constater à la demande d’un tiers présente le caractère d’une décision faisant grief susceptible de faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif compétent  (Conseil d’Etat 5 décembre 1984 — Lebon 31 décembre 1985).


4°/ La démolition d’un bâtiment avant sa reconstruction est indissociable de l’opération d’ensemble pour le calcul des délais


En effet, il a été jugé en ce sens, que dès lors que des travaux de démolition d’un bâtiment préexistant sont indissociables des travaux de construction, le délai d’interruption des travaux doit être décompté à partir de l’arasement du bâtiment démoli (Conseil d’Etat 8 novembre 2000).


5°/ Doit-on notifier son recours contre la décision constant l’absence de caducité du permis ?


La réponse est positive et donc doit appeler à la plus grande vigilance pour le requérant.


La notification prévue par les dispositions de l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme, qui a pour objet de renforcer la sécurité juridique des titulaires d’autorisation de construire, doit être effectuée, à peine d'irrecevabilité, par le requérant qui interjette appel ou se pourvoit en cassation contre une décision juridictionnelle qui constate l'absence de caducité d'un permis de construire (Conseil d'Etat 30 avril 2003 – Lebon 2003).













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