Absence de certificat de conformité : quelles sont les conséquences pour l’acquéreur du bien immobilier ?


Par Laurent GIMALAC, Docteur en droit, Lauréat et Avocat spécialiste en droit de l’environnement.



Lorsqu’on achète un bien immobilier, on ne pense pas toujours à vérifier que le précédent propriétaire a obtenu son certificat de conformité pour les travaux de construction, ou les modificatifs.

Pourtant l’absence de conformité peut avoir des conséquence graves notamment sur les possibilités de régulariser ou pas la construction existante et surtout pour éventuellement faire des modificatifs sur l’existant.

Si l’on a un doute, il convient de se reporter au titre de propriété rédigé chez le notaire. Il doit normalement contenir une note d’urbanisme et préciser la liste des autorisations obtenues auprès du service de l’urbanisme. 


1°/ Quel document réclamer au moment de l’achat  ?

S’agissant du certificat de conformité qui est supposé confirmer que les travaux sont bien conformes aux autorisations de construire, la législation a changé. Depuis le 1er octobre 2007, les mairies ne délivrent plus de certificats de conformité.  C’est le propriétaire de la parcelle sur laquelle un bien immobilier a été construit qui doit lui-même attester sous sa responsabilité de l’achèvement des travaux et de leur conformité par rapport au permis de construire (DAACT).

Le certificat de conformité (avant octobre 2007) a donc été remplacé par l’attestation de non opposition (depuis octobre 2007).

Passé un délai de 3 mois (ou de 5 mois dans les constructions en secteur sauvegardé) après la déclaration de conformité en mairie, ce ­document ne peut plus être remis en cause. 

Une attestation de non contestation peut être demandée en mairie.

On peut demander ce document à n’importe quel moment et l’administration dispose d’un délai 15 jours pour le délivrer.


2°/ Quelle importance pour l’acquéreur du bien ?

Ces documents sont très utiles en cas de revente du bien.

En effet, ces documents seront demandés par le notaire pour informer l’acquéreur.

Mais quelles sont les conséquences en l’absence de documents sur la conformité ?

Tant que l’achèvement n’est pas déclaré, toute nouvelle demande de travaux devra prendre la forme d’un permis modificatif.

Si la construction d’origine est illégale, cela revient à se demander si l’ensemble à régulariser est conforme aux nouvelles règles du PLU.

Si c’est le cas, un permis de construire pourra être demandé pour l’ensemble et obtenu, et si ce n’est pas le cas, la Mairie pourra s’opposer à la régularisation ce qui conduit à une situation de blocage  (par exemple en zone à risque incendie, inondation etc.)

Il est bien évident que le propriétaire aura alors les plus grandes difficultés pour revendre son bien ou faire assurer la partie qui n’est pas régularisée…


3°/ L’absence de la conformité peut révéler ensuite un vice caché dont pourra se prévaloir l’acquéreur contre le vendeur

Le défaut de conformité est souvent une omission volontaire parce qu’une partie de la construction n’a jamais fait l’objet d’un permis de construire ou ne peut pas être régularisée (zone inondable, zone rouge…).

La jurisprudence se montre sévère à l’égard du vendeur s’il n’a pas informé l’acheteur des conséquences de cette absence de conformité.

Ainsi, la Cour d’appel d’Aix en provence a jugé en 2011 qu’il fallait condamner non seulement le vendeur mais aussi le notaire rédacteur de l’acte authentique qui a commis une faute  :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 novembre 2011), que M. et Mme X... ont vendu un immeuble à la société civile immobilière Les Orchidées (la SCI) ; que, faisant valoir que le bâtiment, utilisé à des fins d'hôtel et de restaurant, avait été pour partie réalisé sans permis de construire, que M. X... avait été condamné pour ces faits et qu'aucune régularisation n'était possible, la SCI a assigné les époux X... et le notaire afin de les voir condamner solidairement à lui payer des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1641 du code civil ; qu'après le décès de M. X…, la procédure a été poursuivie à l’égard de sa veuve et de sa fille (les consorts X…) » (Voir Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 10 novembre 2011).


Dans une autre affaire, le vendeur avait dissimulé l’absence d’autorisation d’urbanisme pour un pool house et une piscine. Mal lui en a pris, car la cour d’appel d’Aix en Provence relève que :

« les époux Z… avaient appris, lors de la préparation de l’acte notarié, que la piscine, qui n’avait pas été prévue dans le permis de construire initial, n’avait pas fait l’objet d’une déclaration de travaux, puis, le 9 juin 2006, que le «  pool house «  d’une surface de plus de 20 m2 n’avait pas non plus été déclaré, (la cour) a pu retenir, sans encourir le grief de violation du principe de la contradiction, la responsabilité de la société en observant, d’une part, que celle-ci avait fait figurer dans la promesse une mention de nature à dissimuler les vices affectant le bien vendu, d’autre part, que les époux Z…, ayant été contraints dans ces conditions de renoncer à cette acquisition après avoir vendu leur maison de Marles-en-Brie le 6 juin 2006, étaient en droit d’obtenir réparation des préjudices que leur avait causé la signature de l’acte du 6 avril 2006 constatant la vente d'un bien affecté d'un vice caché"  (Voir Cour d'appel d'Aix-en-Provence , du 30 novembre 2010).


La cour de cassation rappelle pour sa part, que l’acte authentique doit permettre à l’acquéreur d’être convenablement informé des conséquences d’une absence de conformité ou de permis de construire dans les termes suivants :


« Qu’en statuant ainsi, alors qu’il ne ressortait pas des stipulations de l’acte authentique que l’acquéreur avait été clairement informé des incidences d’un refus de délivrance du certificat de conformité et du risque qu’il s'engageait à supporter, ce dont il résultait que le notaire avait manqué à son devoir de conseil, la cour d'appel a violé le texte susvisé ..."(Voir  Cour de cassation chambre civile 1, Audience publique du mercredi 17 juin 2015 N° de pourvoi: 14-19692).


En conclusion, on ne saurait trop conseiller aux acquéreurs de biens immobiliers de se faire expliquer dans les détails les conséquences d’une absence de conformité de leur bien. C’est le rôle du notaire que d’apporter ce conseil, mais il semble malheureusement que certaines ne soient pas diligents et qu’il subsiste encore un important contentieux à ce sujet.

© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019