Quelques piste légales pour contester le permis de construire d’un voisin.

Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement. 


Un permis de construire est déposé dans votre proche voisinage et vous craignez que le secteur résidentiel perde de son attrait et une perte de valeur de bon villa ou de votre petite copropriété ? Sur plus de 400 000 permis de construire délivrés chaque année en France, environ 5% seraient contestés.

Il existe des recours légaux contre une décision faisant grief mais le conseil d’un avocat s’avère souvent décisif tant la matière est devenue éminemment technique.

D’abord, vous devez surveiller l’affichage du permis de construire, car c’est lui qui fait courir le délai de recours de deux mois.

Ensuite, vous devez envisager soit un recours gracieux devant le Maire qui a délivré l’autorisation, ou un recours contentieux direct devant le tribunal administratif compétent.

Il n’est pas suffisant d’arguer d’un préjudice lié à la future construction, il faut motiver votre recours en vous appuyant sur une violation du code de l’urbanisme ou du PLU de la Commune (anciennement le POS).

Quelles pistes de réflexion peuvent vous être apportées dans la présente étude.

D’abord il est utile de contrôler si toutes les autorisations requises ont été obtenues : permis de démolir (quand il est obligatoire), permis de construire, ou permis d’aménager).

Ensuite vous devez examiner la liste des pièces remises à la Mairie par le pétitionnaire.

Elles sont de plus en plus nombreuses et doivent être conformes à la réalité :

- Plans et notice à joindre dans tous les cas. (PCMI1 à PCMI5)

- Photos et document graphique à joindre dans tous les cas (PCMI6 à PCMI8)

 Certificats à joindre dans le cas du lotissement (PCMI9 & PCMI10)

Pièces à joindre dans le cas du Zone d’Aménagement Concertée (PCMI11 & PCMI12)

- Attestation à joindre pour un projet exposé aux risques sismiques (PCMI 13)

- Attestation à joindre pour un projet situé dans une commune où un PPR impose la réalisation d’une étude préalable (PCMI 14)


Le dossier doit être complet sinon l’on pourra considérer que le permis a été délivré illégalement (tout va dépendre de l’omission et de son importance).


Vous devez ensuite vérifier si le projet ne concerne pas un site particulier : site inscrite ou classé, ou champ de visibilité du’n monument historique, zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, parcs nationaux et réserves naturelles, ou secteur de décision communale.


A défaut de PLU dans la Commune, c’est le RNU qui retourne son empire et qui servira de référence pour l’attribution du permis de construire. Dans ce cas, les permis ne pourront être délivrés en dehors des parties déjà urbanisées que sous réserve de conditions strictes.


Autre point important : vérifier les accès au projet.

En effet, le permis doit être refusé sur des terrains qui ne sont pas desservis par des voies publiques ou privées ouvertes à la circulation publique.

Même s’il existe un accès, ce dernier doit permettre un accès sécurisé au projet.


Les autres dispositions importantes à vérifier sont :


- le stationnement,

- le l’implantation du projet par rapport aux voies, par rapport aux limites parcellaires, et entre deux bâtiments,

- la hauteur de construction

- la qualité des matériaux et leur apparence.


Bien sûr ces règles sont définies précisément par le PLU de la Commune auquel il convient de se reporter. Ce dernier peut d’ailleurs interdire purement et simplement certaines utilisations du sol en fonction du zonage.


Il convient de s’assurer également que le terrain destinataire du projet a été borné dans le cas de lots issus d’une division (lotissement, AFU, ZAC).


En sus des règles du PLU, il faut également être vigilant dans les zones à risques naturels, car un PPRN peut limiter les droits de construire.


Enfin, on rappellera que même si les conditions sont remplies pour construire sur telle parcelle, il existe un article R 111-21 du CU qui permet au maire d’imposer des prescriptions spéciales au pétitionnaire.


Après avoir dressé une liste d’anomalies, il sera important d’en apprécier leur importance sur la prise de décision du maire. Si celui-ci a manifesté été trompé sur un point essentiel du projet, il sera possible alors de lui demander de retirer le permis de construire.


Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement (Paris et Côte d’azur).


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