Une action au delà de la garantie décennale est-elle possible contre le constructeur vendeur ?


Par Laurent Gimalac Avocat spécialiste et docteur en droit privé.


La garantie décennale a pour objet d’indemniser le Maître d’Ouvrage à raison des dommages qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Elle se distingue de la garantie de parfait achèvement qui concernent plutôt de menus dommages ou des manques de finitions.


La garantie décennale présente deux gros inconvénients :


cette garantie ne commence à prendre effet qu’après la réception de l’ouvrage, et elle ne garantit que les dommages qui apparaissent après cette réception. Si l’immeuble n’est pas terminé ou pas réceptionné, elle ne peut jouer.

- cette garantie a une durée limitée, comme son nom l’indique, elle s’épuise en effet au terme de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage.


C’est précisément sur la question du délai, que la jurisprudence a apporté une importante précision.


S’il n’est pas possible de prolonger la garantie décennale au delà de 10 ans, il est par contre tout-à-fait possible d’engager une procédure au delà de cette période sur un autre terrain juridique : le dol ou la tromperie sur un élément contractuel essentiel.


La Cour de Cassation l’a rappelé dans une affaire jugée en 2013 :

« le constructeur était, nonobstant la forclusion décennale, contractuellement tenu à l’égard du maître de l’ouvrage de sa faute dolosive lorsque, de propos délibéré, même sans intention de nuire, il violait par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles et relevé, par motifs propres, que les fondations réalisées étaient à l’évidence non conformes aux documents contractuels quant à leurs dimensions mais également aux règles de l’art puisqu’elles n’avaient pas la profondeur nécessaire, qu’il existait également une différence par rapport aux plans des niveaux des planchers et que l'expert avait souligné que ces non-conformités avaient forcément été détectées par le constructeur, la cour d'appel a pu en déduire que cette connaissance par le constructeur de l'insuffisance notoire des fondations à un moment où il était encore possible d'y remédier, caractérisait une dissimulation constitutive d'une faute dolosive..." (Voir Cass. civ 3. 27 mars 2013 N° de pourvoi: 12-13.840).


Autrement dit, même au delà de la période de garantie décennale il est encore possible d’engager la responsabilité du constructeur sur le fondement contractuel, dès lors qu’il est démontré qu’il a commis un dol. La précision est d’importance, car elle permet de proroger le droit d’agir au delà de la période de 10 ans.


La bonne surprise est qu’une telle action sera même transmissible à l’acquéreur suivant qui pourra agir directement comme le constructeur indélicat (Cass. Civ. 3e, 27 mars 2013, N° de pourvoi : 12-13.840, rejet, publié). En effet, comme il s’agit d’une action attachée à l’immeuble elle est donc transmissible au sous-acquéreur,



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