Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
A titre liminaire, il covnient de rappeler qu'un emplacement réservé est une sorte de servitude d’intérêt public instituée sur une propriété privée.
Il s’agit d’anticiper un futur projet : parking public, école … voire un espace vert pour assurer la continuité écologique.
Quatre objectifs sont retenus par le législateur à l'article L. 151-41 du code de l'urbanisme :
-pour des voies et ouvrages publics dont le règlement du PLU doit préciser la localisation et les caractéristiques ;
-pour des installations d'intérêt général à créer ou à modifier ;
-pour des espaces verts à créer ou à modifier ou pour des espaces nécessaires aux continuités écologiques et, dans les zones urbaines et à urbaniser,
-pour la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements que le règlement du PLU définit.
Pour assurer la légalité de l’emplacement réservée il sera donc indispensable de préciser l’objectif poursuivi, ainsi que les collectivités bénéficiaires.
Le droit de délaissement :
Comme il s’agit d’une forme de sujétion importante, le code de l'urbanisme permet au propriétaire de demander à la collectivité qu'elle acquière ce bien lorsqu'un emplacement a été réservé dans un plan local d'urbanisme (C. urb., art. L. 152-2). Si le prorpiétaire n’use pas de ce droit, il devra accepter ces contraintes sur son terrain et il dispose donc d’une liberté « conditionnée » ou contrainte.
La liberté contrainte du propriétaire en matière de permis de construire ou de déclaration de travaux :
Lorsque le propriétaire décide de ne pas exercer sa faculté de délaissement, il conserve donc la jouissance de sa parcelle, mais il ne pourra pas en principe y constuire des ouvrages limitant l’usage futur par la collectivité territoriale.
Le Conseil d’Etat a rappelé en effet que : « le propriétaire reste libre de l'utilisation de son terrain sous réserve qu'elle n'ait pas pour effet de rendre ce dernier incompatible avec la destination prévue par la réservation » (CE 19 juillet 2017, Commune d'Ansouis).
Il s’ensuit que « seules les constructions présentant un caractère précaire peuvent être légalement autorisées sur un tel emplacement par un permis de construire » (CE 16 mai 2011, n° 324967, Société LGD Développement, Lebon).
Même dans l’hypothèse d'une simple déclaration préalable de travaux, les règles sur l’emplacement réservé peuvent justifier une décision d’opposition de la Mairie (CE 7 mars 2008, M. et Mme Boutin, n° 301719: BJDU 2008. 191, concl. Derepas, obs. Geffray).
Si en revanche, la Mairie ne s’est pas opposée à la DP dans le délai légal, une décision de non opposition implicite peut être invoquée par le propriétaire qui pourra alors réaliser les travaux sur l’emplacement réservé. Il ne semble pas que la Commune puisse alors en demander la démolition sauf à exproprier au préalable pour devenir propriétaire de la parcelle.
Quelques constructions autorisées :
Il a été également reconnu que l’on puisse demander des autorisations pour des travaux de faible importance comme par exemple la réalisation d’une clôture ((CE, 14 janv. 1991, n° 90.692, Commune des Pennes‐Mirabeau, Lamyline ; TA Dijon, 4 avr. 2002, n° 01‐2230, SCI Le Pied du Clou c/ Préfet de l’Yonne).
Il en serait différemment si ces travaux créaient un obstacle dirimant à la réalisation de l’objection poursuivi lors de l’institution de cet emplacement réservé : l'inscription en emplacement réservé d'une allée destinée à être aménagée en voirie promenade pour la libre circulation des piétons, justifiera une opposition du maire au projet de clôture qui couperait cette allée (CE, 26 avr. 1993, n° 96.277, Rec. CE 1993, tables, p. 1189).
Pour un emplacement réservé devenu sans objet :
Il est à noter qu’un permis de cosntruire pourra être demandé et obtenu sur un emplacement réservé (par exemple une voie nouvelle) si ce dernier est devenu inutile en raison de la réalisation de son objet (CAA Bordeaux, 12 févr. 2007, SCI Cours de Verdun et Cne de Bordeaux).
Il est possible de contester un emplacement réservé :
Enfin, le propriétaire peut s’opposer à la création d’un emplacement réservé sur le terrain de l’erreur manifeste d’appréciation commise par la Commune. Il devra veiller à le faire dans les délais de recours contentieux (Voir CAA Lyon, 25 mai 2004, Giroud c/ Cne de Saint-Clair-de-la-Tour, n° 00LY01411).
Parfois, la juriction administrative analyse la pertinence de l’emplacement réservé par rapport à l’objectif poursuivi et annule la décision de la Commune lorsque celle-ci fait défaut (Cour administrative d'appel de de Marseille - 1ère chambre - formation à 3, 20 décembre 2018 / n° 17MA04356).
Il ne faut pas hésiter la décision au contrôle des juridictions.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement (Paris et Côte d’azur).