Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Si vous avez omis d’attaquer dans le délai légal de deux mois le permis de construire de votre voisin, ou si celui-ci est parfaitement régulier en la forme, ou par rapport aux règles d’urbanisme, vous n’êtes pas dépourvu de tout recours.
Vous pouvez éventuellement d’obtenir un dédommagement notamment en raison des nuisances liées à la construction du projet ou au projet lui-même.
En effet, une opération de construction peut générer des nuisances importantes. Ces nuisances sont appréhendées par le juge civil lequel peut sous certaines conditions admettre la recevabilité d’une action pour trouble anormal du voisinage.
Peu importe que vous soyez locataire ou propriétaire, il faut en revanche démontrer, la proximité du programme immobilier.
Il peut s’agir soit d’une atteinte aux personnes (impossibilité de dormir, stress, maladies), soit d’une atteinte aux biens (fissures sur la façade).
Le premier responsable, est clairement le maître de l’ouvrage qui est défini comme étant le propriétaire du terrain ou celui pour le compte duquel les travaux sont exécutés.
Dans le cadre d’un immeuble collectif, c’est la responsabilité du syndicat qui sera éventuellement mise en cause. De la même manière la jurisprudence étend ce régime de responsabilité à l’entrepreneur qui est l’auteur des travaux à l’origine des dommages.
Il existe une liste des dommages qui peuvent être éventuellement appréhendés par le juge judiciaire.
Tout d’abord il peut s’agir des inconvénients liés à l’activité du chantier. Bruits du aux engins poussières provoquée par les terrassements, les trépidations, ou le passage des camions pour évacuer les déblais etc.
Il existe également des dommages qui sont causés aux immeubles voisins comme par exemple les désordres survenant à la suite de terrassements ou de fouilles dans le sol. Cela risque d’entraîner par la déstabilisation de l’immeuble voisin ou des fissures apparentes.
Ces dommages auraient pu être évités à condition de prendre des précautions particulières.
Il existe également des dommages qui sont liés à la présence de l’immeuble voisin. Par exemple la présence d’un immeuble de grande hauteur qui supprime une partie de la luminosité et de l’ensoleillement. Ou tout simplement qui supprime la vue sur un paysage remarquable.
L’action doit être dirigée à titre principal contre le maître de l’ouvrage c’est-à-dire le propriétaire du terrain. Mais en pratique, il est souvent utile également de rechercher la responsabilité des entrepreneurs.
Le fondement juridique de cette action est en principe l’action pour trouble anormal du voisinage. Elle est caractérisé par l’absence de faute. Il suffit en principe de démontrer l’existence d’un trouble anormal de voisinage.
La simple présence d’un immeuble n’est pas en principe un trouble anormal de voisinage de même que le faite d’accomplir des travaux. Néanmoins les troubles peuvent dépasser le seuil de la normalité lorsqu’ils deviennent particulièrement importants, durables, répétitifs et intenses…
Bon nombre de décisions mentionnent les nuisances dues au bruit excessif, aux poussières. Il est possible dans le cadre de cette action d’indemniser à la fois un trouble de particulier, mais aussi une perte de chiffre d’affaires pour un commerçant.
On peut également citer le cas, dégradation d’un immeuble provoquée par des opérations de terrassement, par les trépidations, par le passage incessant des camions.
Le maître de l’ouvrage, pourra ensuite se retourner éventuellement contre le constructeur dès lors que sa responsabilité peut être mise en cause. C’est le cas d’un entrepreneur qui a travaillé en dehors des heures prévues par le contrat ou qui n’a pas respecté les normes de bruit légales.
Il existe un référé préventif qui doit être mise en œuvre par le maître d’œuvre, à fin d’évaluer l’impact du projet sur les immeubles voisins.
Souvent, dans la même action judiciaire, on retrouve le maître d’oeuvre, le maître d’œuvre et son assurance. En effet, il est toujours possible et même souhaitable d’appeler en garantie son assurance dans l’instance qui a été engagée par le voisin.
On trouve différents exemples de responsabilité dans la jurisprudence civile et administrative. Par exemple le cas d’un mur de soutènement d’un jardin public qui s’était effondré et avait écrasé un baraquement voisin. Ou encore des désordres constatés dans une maison d’habitation à la suite de travaux de construction d’une autoroute à proximité immédiate de cette maison.
Il a été jugé recevable l’action en indemnisation de riverains immédiat d’un carrefour routier à grande circulation dans la réalisation leur avait causé un préjudice constitué par la diminution de la valeur vénale de leur propriété.
Dans ce type de contentieux il est souvent indispensable de faire désigner par le juge des référés du tribunal de grande instance un l’expert judiciaire afin de constater d’évaluer les dommages résultant pour les voisins des travaux.
Enfin, il convient de préciser que la faute de la victime peut être invoquée pour combattre l’anormalité d’un trouble. Tel est le cas d’une victime qui avait construit en connaissance de cause à côté d’un aérodrome dont elle ne pouvait ignorer qu’il était susceptible de lui causer des nuisances.
La sanction prévue en cas de trouble anormal, est le plus souvent la remise en état, et la condamnation au versement de dommages intérêts.
Il est bien rare que le juge en revanche ordonne la destruction de l’ouvrage en cause. On peut toutefois citer le cas de l’édification d’une construction entraînant une perte d’ensoleillement affectant 7 pièces d’une maison. La construction litigieuse avait été réalisée à une distance de 5 m séparatives alors que la réglementation de l’urbanisme imposait une distance minimale de 13,5 m.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement (Paris et Côte d’azur).