Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Les servitudes de passage sont fréquemment l'objet d'un contentieux prolifique entre propriétaire du fonds dominant et propriétaire du fonds servant.
Le point conflictuel le plus fréquent est l'installation d'un portail sur l'assiette de la servitude.
En cas d'accord entre les parties, il n'y a pas de difficulté particulière sauf si l'une d'elle change d'avis. Dans ce cas, il est préférable de conserver une trace écrite de cet accord afin de pouvoir contester le changement de position de l'un des propriétaires. Néanmoins à défaut de rédiger un avenant à la servitude de passage, et à moins d'une prescription de 30 ans, il est toujours possible de changer d'avis et de revenir sur une pratique qui n’a pas été officiellement approuvée.
Le propriétaire du fonds dominant prétextera que le portail rend l'exercice de cette servitude plus incommode et en demandera le retrait pour lui permettre de rentrer à son domicile sans avoir à descendre de voiture. Mais bien évidemment la situation ne sera guère satisfaisante pour le propriétaire du fonds servant qui - au contraire - sera soucieux de protéger ses biens et sécuriser sa propriété avec un portail.
Autrement dit, il y aura un conflit d’intérêts doublé d’une difficulté juridique à régler, et le juge des référés fera souvent office de juge de « paix ».
Parfois il devra se déclarer incompétent en présence d’une contestation sérieuse ce qui contraindra les plaignants à saisir le tribunal judiciaire « statuant au fond ».
1° la saisine du juge des référés
Aux termes de l'article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés peut prononcer des mesures immédiates, même sans caraméliser une quelconque urgence.
Sa décision sera d’autant plus efficace (et donc redoutable) qu’elle est exécutoire de plein droit et assortie d’une astreinte.
Il vérifiera notamment quelles sont les conditions d'exercice de la servitude de passage et s'il existe une autorisation de principe pour installer un portail dans le titre authentique. Si cette autorisation existe pas, il faudra déduire de la nature des relations entre les parties et de la configuration des lieux, les conséquences légales qui s’imposent.
Au visa de l'article 710 du code civil, toute atteinte à une servitude de passage, quels qu'en soient l'importance ou le degré, et que la servitude de passage est un droit réel immobilier dont la transgression est sanctionnée par la démolition de la construction qui contrarie le libre exercice de la servitude.
Mais il a également été jugé que le propriétaire d'un fonds grevé d'un droit de passage pouvait se clore si, toutefois, il remettait les clefs du portail au propriétaire du fonds dominant (Req. 6 juill. 1927 , S. 1927. 1. 384. – Civ. 1re, 3 déc. 1962, Bull. civ. I, n° 514. – Civ. 3e, 3 juin 1980, D. 1981. IR 234, obs. A. Robert).
A défaut d'une autorisation, le portail pourra être retiré s’il constitue une gène pour les titulaires de l’accès et s’ils n’ont pas donné leur accord (En ce sens, Cass. Civ. 3e, 4 juin 2014, N° de pourvoi : 13-13.546, rejet, inédit : "Mais ayant souverainement retenu que l'installation du portail rendait le passage plus incommode, la cour d'appel a par ce seul motif légalement justifié sa décision »). L'insuffisance de la taille du portail pour permettre aux poids lourds de passer ou encore le fait de fermer la barrière la nuit, bien qu’une clé ait été remise, peut rendre l’exercice de la servitude plus incommode (Civ. 1re, 4 juill. 1962, Bull. civ. I, n° 343 et Civ. 3e, 16 avr. 1969, Bull. civ. III, n° 292).
En revanche, si la démarche procède d’une certaine mauvaise fois de la partie plaisante, le juge n’y donnera pas suite. En ce sens, il a été jugé :
" dès lors, les époux X…, qui ne rapportent pas la preuve que les époux Correia refuseraient de leur donner un boîtier de télécommande, ne démontrent pas en quoi le remplacement d'un portail ancien par un portail plus moderne aurait diminué l'usage de leur servitude. » (Cour d'appel de Nîmes, Arrêt du 2 mars 2017, Répertoire général nº 16/02377).
Ou encore il estimera qu’il n’y a pas lieu à référé et renverra les parties « à mieux se pourvoir » donc à saisir le juge du fond (Voir en ce sens, Ordonnance du 6 février 2020, Juge des référés du TJ de Grasse, décision 2020/38).
2°/ la saisine du tribunal judiciaire
A défaut de compétence systématique du juge des référés notamment quand l’affaire est trop complexe ou nécessité une interprétation de la clause de servitude qui ne paraît pas évidente, la saisine du tribunal judiciaire au fond peut s’imposer selon la nature de l’affaire.
Tel est le cas si les mentions du titre de servitude sont incomplètes ou insuffisamment précises, le juge des référés n’ayant pas le pouvoir de les compléter et de les interpréter. Dans ce cas, la procédure sera plus longue (plus d’un an), mais le jugement sera tout aussi contraignant pour la partie condamnée (exécutoire en première instance nonobstant l’appel).
Le juge du fond pourra trancher des questions qui nécessite une analyse plus technique, ou qui sont plus délicates à trancher qu’en référé. Ainsi il pourra autoriser le propriétaire du fonds servant qui laisse une largeur et une clarté suffisantes à couvrir la servitude de passage par une construction en dur (Req. 27 oct. 1890, DP 1891. 1. 482).
Une astreinte peut être infligée au propriétaire récalcitrant qui ne veut pas retirer son portail. Sa liquidation sera prononcée en général par le juge de l’exécution et peut représenter des montants conséquents.