Comment contester un vaste projet immobilier qui s’implante dans une zone UDa pavillonnaire ?


Avec le développement de l’urbanisation, des espaces jusque-là relativement épargnés sont progressivement envahis par des projets immobiliers de grande ampleur. Ils prévoient la plupart du temps la construction d’immeubles à vocation habitat social ainsi que de villas indépendantes. 


De tels projets immobiliers peuvent surprendre des riverains qui habitent dans un secteur qui jusqu’à présent été relativement épargnés. Certains de ces secteurs sont d'ailleurs classé au plan local d'urbanisme en zone UDa.


Rappelons qu’il s’agit d’une zone urbaine excentré c'est-à-dire de hameaux  ou d'extensions linéaires où les capacités des équipements publics existants ou en cours de réalisation permettent d'admettre immédiatement des constructions. On parle d’ailleurs à ce titre de constructions rurales ou de style pavillonnaire et les aménagements et les extensions ou les nouvelles constructions y sont autorisés 


Il est donc pour le moins surprenant que de grands projets immobiliers puissent surgir dans une zone pavillonnaire qui jusqu'à présent été relativement protégée. C'est pourtant le cas dans un certain nombre de communes du littoral qui sont soumises également à des pressions économiques et foncières.


1° Le premier piège : la constitution d’une association de riverains 


Le premier réflexe des riverains sera la plupart du temps de constituer une association. Ils pensent avec raison une action de groupe sera plus efficace auprès de la commune pour tenter de lui faire renoncer à son projet.


C'est une fausse bonne idée, car d'un point de vue procédural, les associations qui sont constitués après la délivrance du permis de construire ne peuvent plus agir en annulation contre la décision prise par la commune. Il sera donc nécessaire d'agir à titre individuel et pour cela l'aide un avocat est bien évidemment recommandée. Il faut rappeler que bon nombre de recours associatifs sont rejetés par les tribunaux car ils ne répondent pas aux conditions légales.


2°/ Le deuxième pièce : les délais


Les riverains doivent également éviter de tomber dans un autre piège. La course au temps. En effet ils ne doivent pas ignorer car délai de deux mois leur est imparti pour pouvoir déposer un recours administratif ou un recours contentieux à l'encontre du permis de construire à compter de la date de son affichage sur le terrain. Il revient toutefois aux promoteurs d'apporter la preuve par constat d'huissier de cette date d'affichage.


Il faudra également éviter un autre piège consistant à engager le recours sans l'avoir notifié dans les 15 jours aux pétitionnaires. La sanction est lourde : puisque dans ce cas la loi prévoit l'irrecevabilité du recours contentieux.


3°/ Le troisième piège : choisir soigneusement vos moyens d’annulation et son tribunal 


L'autre moyen qui est soulevé par les associations ou les particuliers contre de tel projet consiste à soutenir que la référence est un habitat de type pavillonnaire ferait obstacle à la réalisation d'immeuble collectif.


C'est encore une fausse bonne idée. En effet, il a déjà été jugé par la plus haute juridiction le 14 juin 2004, que la référence à ce type d'habitat n'excluait pas à la réalisation d'immeubles collectifs. Le juge appréciera l'importance du projet, son ampleur et son incidence sur le quartier. En cas de discordance entre les documents d'urbanisme le juge va privilégier le règlement du plan local d'urbanisme par rapport aux autres documents.


Il sera donc utile de se tourner vers d’autres moyens juridiques comme par exemple le dépassement des hauteurs maximales autorisées par le plan local d’urbanisme, ou le non respect des règles de distance par rapport à la limite de propriété. Ou enfin, les difficultés d'accès par le chemin existant au projet immobilier. En effet, le promoteur devra démontrer qu'il dispose d'un accès suffisant pour accéder aux immeubles qu'il va construire. Cela suppose que l’accès existe déjà ou tu puisse être créé par exemple par la voie du désenclavement judiciaire ou contractuel. Il faudra donc s’assurer que le promoteur dispose bien d'une servitude d'accès en bonne et due forme signée chez le notaire. Le juge administratif doit vérifier que l’accès est suffisant c'est-à-dire qu'il a une largeur minimale obligatoire pour permettre par exemple croisement des véhicules et le passage des piétons ou des deux-roues. Le promoteur devra également prévoir l'accès des véhicules de lutte contre l'incendie.


Si les différents moyens d’annulation fondée sur la violation du code de l’urbanisme ne sont pas retenus par le tribunal administratif, il restera une voix de recours judiciaire devant le tribunal de grande instance pour trouble anormal du voisinage dans la mesure où le passage de nombreux véhicules causera bien évidemment des nuisances sonores et une pollution qui n’ existait pas jusqu’alors. Mais ce recours est plus curatif que préventif car il n’interdit pas la réalisation du projet.


En conclusion, les associations de riverains doivent se méfier d'un certain nombre d'obstacles juridiques rendant leur recours illusoire devant la juridiction administrative. Mais même dans le pire des cas où le recours est rejeté pour des raisons de procédure, il restera la plus part du temps des voies de recours judiciaires contre les effets indirects du projet et notamment les nuisances à venir (troubles du voisinage).


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