Contrôle fiscal : que risque-t-on en cas de vente à soi-même par l’intermédiaire d’une SCI de son bien immobilier ?



Les  banquiers commencent à avoir l’habitude de ce genre de dossier plutôt original : la vente à soi-même d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une SCI… 

Un montage plutôt astucieux, puisqu’il permet au propriétaire de dégager de la trésorerie, et en prime de déduire les intérêts de l’emprunt qui a été souscrit pour racheter le bien immobilier à travers la SCI…

Donc on dispose d’une cagnotte que l’on utiliser pour investir et en plus on diminue ses impôts (déduction des revenus fonciers des intérêts de l’emprunt)…

Magique ? Non, mais une simple utilisation du levier financier et du levier fiscal.

Sauf que l’administration fiscale peut trouver à y redire.

Elle dispose d’une arme redoutable qui est l’abus de droit.

Elle lui permet de re-qualifier un montage financier et de le priver de ses avantages par une pénalité de 40 à 80 % si elle démontre que l’opération a été dictée principalement par un intérêt fiscal (donc pour éluder l’impôt).

Plusieurs indices vont lui permettre d’en arriver cette conclusion :

- la SCI est détenue principalement par la même personne physique qui était propriétaire de l’immeuble (par exemple à 99 %)

- ou les parts ont été confiés aux enfants, et les annuités d’emprunt continuent à être payés par leur parent,

- l’immeuble était l’habitation principale ou secondaire de la personne qui en devient l’associé.


Il faut donc que l’immeuble ait une vocation locative, et associer une autre personne au capital de la SCI pour limiter les risques de l’avis de droit. Pourquoi ne pas utiliser la procédure de rescrit fiscal pour interroger l’administration sur le bien fondé du montage pour éviter une sanction ? Ou encore demander conseil auprès de son avocat fiscaliste ?


Maître Laurent GIMALAC, avocat spécialiste,

ancien chargé de cours en droit comptable et fiscal à l’Université (UNSA)

© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019