La chaudière des immeubles collectifs, source de contentieux.

Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l'environnement. 


Les chaudières des immeubles collectifs alimentent un important contentieux.

Elles peuvent constituer une source de nuisances, ou encore un risque et / ou une cause de dysfonctionnement.

Les copropriétaires y prêtent une attention toute particulière compte tenu des importants investissements qu’elles impliquent.


I - LA CHAUDIÈRE, CAUSE DE NUISANCES POUR UN COPROPRIÉTAIRE 


Une chaudière trop bruyante constitue une nuisance pour l’acquéreur d’un lot.

Mais comme il s’agit d’un élément extérieur à leur lot, peuvent-ils invoquer le vice caché qui normalement doit-être intrinsèque au lot vendu ?

La réponse est affirmative.

En ce sens, la cour de cassation a tranché en 2004 :

« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bordeaux, 13 janvier 2003), que les époux Grandjean ont signé, le 25 novembre 1999, une promesse synallagmatique de vente portant sur un appartement, propriété de Mme Vazeille ; qu’une clause de non garantie à raison, notamment des vices cachés, figurait à l’acte ; qu’autorisés à entrer dans les lieux avant la signature de l’acte authentique, les époux Grandjean ont constaté l'existence de bruits assourdissants provenant des chaudières à usage collectif de la copropriété ; qu'ils ont refusé de réitérer l'acte authentique et ont assigné Mme Vazeille en résolution de la vente sur le fondement de l'article 1603 du Code civil et subsidiairement ont invoqué les articles 1641 et suivants du même Code.

Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que le vice caché ne saurait résulter d'un trouble ayant son origine dans un élément d'équipement de l'immeuble, extérieur à l'appartement ;

Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une restriction qu’elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé » (Cass. 3e civ., 6 oct. 2004, no 02-12.497).


II - LA CHAUDIÈRE, ÉLÉMENT DE CONFORT ESSENTIEL JUSTIFIANT LE REMBOURSEMENT DES LOYERS EN CAS DE MAUVAIS FONCTIONNEMENT


Lorsqu’un lot de copropriété est loué, la prestation de chauffage constitue un élément essentiel du contrat. A telle enseigne que le locataire peut demander le remboursement d’une partie des loyers si la chaudière en fonctionne pas correctement.

En ce sens, il a été jugé que des locataires laissés  dans un logement sans chauffage et sans eau chaude qui n’était pas décemment habitable «  peuvent obtenir le remboursement du loyer qu’ils ont versé pendant cette période". En outre cette situation un préjudice de jouissance qui doit être réparé «  par l’octroi de 500 euro de dommages et intérêts » (Voir Cour d’appel de Lyon, Ch. 8, 15 avril 2014, RG N° 13/03455).


III - LA CHAUDIÈRE, UNE SOURCE DE RESPONSABILITÉ POUR L’INSTALLATEUR 


Le remplacement du système de chauffage par une pompe à chaleur ou un équipement de chauffage plus moderne engage la responsabilité de l’installateur.

La jurisprudence indique qu’il s’agit d’une obligation de résultat.

Lorsque l’équipement est impropre à sa destination, l’installateur doit le changer par une équipement conforme aux attentes de l'acheteur.

Ainsi, dans une affaire jugée par la Cour d’apple d’Angers, le système de chauffage installé était impropre à sa destination « car il ne permettait d’obtenir qu’une température proche de 11 degrés dans des conditions de température hivernale normales et que, dès plus (?) 7 degrés de température extérieure, la chaudière au fioul est sollicitée ». 

La société chargée de l’installation de la pompe à chaleur est présumée responsable des dommages à la réalisation desquels elle a contribué en sa qualité de constructeur. 

Elle a été condamnée à une obligation de réparation intégrale de ces dommages sur le fondement de la garantie décennale (Cour d'appel d'Angers, Ch. civ. A, 25 Juin 2013 (RG N° 12/00943), confirmation).



Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé et lauréat,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement.


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