Changement de plan local d’urbanisme et construction sur une zone inondable.

Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement. 


Les récentes intempéries diluviennes, ont mis exergue un certain nombre de pratiques d’élus locaux, pas toujours exactement conformes à l’intérêt général.


On peut citer ici et là des projets de lotissement situés à proximité d'un cours d’eau et qui peuvent donc être exposés à des risques naturels majeurs.


Pour que des projets  de lotissement voient le jour, il est toujours nécessaire d’avoir l’assentiment des élus locaux puisque en général, c’est le plan d’occupation des sols devenu le plan local d’urbanisme, qui prévoit ce genre d’implantation.


Les voisins peuvent avoir intérêt d’attaquer ce projet de lotissement, et ils vont donc patiemment attendre que le plan local d’urbanisme, valide dans le principe, le développement de l’urbanisation dans le secteur considéré. À partir de là, il faut surveiller la délivrance des permis.


1°/ Quel sera le PLU de référence pour le lotissement ?


Avant tout recours certaines subtilités liées aux règles spécifiques au lotissement doivent être connues. 


Suivant l’article L442–14 du code de l’urbanisme, un permis de construire ne peut être refusé ou soumis à des prescriptions spéciales sur le fondement de nouvelles règles d’urbanisme intervenues dans le délai de cinq ans suivant l’achèvement des travaux lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager.


Ainsi, le document d’urbanisme de référence pour le permis de construire sera celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l’autorisation de lotir et ce pendant cinq ans à compter de la réception par l’administration de la déclaration d’achèvement du lotissement.


En cas de modification du PLU après l’obtention du permis d’aménager, et si le permis de construire est déposé dans le délai de cinq ans de la réception de la déclaration d’achèvement des travaux, le permis de construire restera soumis à l’ancien PLU.


2° Quid de l’incidence du plan de prévention des risques ?


Si l’on intègre à présent la notion de risques naturels, il faut rappeler qu’un terrain qui serait situé en zone inondable pourrait justifier un refus du permis de construire.


Pour cela, les requérants doivent se référer au plan de prévention des risques d’inondations des risques littoraux. Ce plan doit être annexé au plan local d’urbanisme. Toutes les communes ne sont toutefois pas couvertes par ce document soit parce que il est en cours d’élaboration soit parce qu’il n’y a pas de risque particulier.


L’intérêt de ce document et qu’il peut prescrire dans les zones les plus exposées aux risques une interdiction de tout type de construction ou d’aménagement.


Il est même possible de prévoir cette mesure d’interdiction dans des zones qui ne sont pas directement exposées aux risques mais qui peuvent le conforter.


Si le plan interdit sur la zone inondable la possibilité d’édifier toute nouvelle construction la mairie sera tenu de refuser de délivrer l’autorisation même si le plan local d’urbanisme prévoit le contraire.


Dans le cas où le plan d’interdit pas de telles constructions, il est possible pour le maire de délivrer un permis de construire mais celui-ci sera certainement assortie de prescriptions particulières.


3° le PLU peut-il prévoir des mesures de protection ?


Le plan local d’urbanisme lui également prévoir des règles d’urbanisme spécifiques pour les constructions situées dans des zones inondable. Il peut notamment imposer des règles permettant de limiter le risque comme réduire l’emprise au sol des constructions et éviter une trop grande imperméabilisation des sols. En revanche le simple risque d’inondation ne peut pas en lui-même justifier le classement d’un terrain en zone naturelle.


Il convient donc d’être particulièrement vigilant pour les requérants voisins, qui souhaiteraient attaquer un projet de lotissement. Une recherche de tous les textes de référence est en effet nécessaire pour évaluer les chances de succès d’une telle action.



Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement (Paris et Côte d’azur).


© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019