La théorie des vices cachés et la vente immobilière : elle n’est pas une garantie tout risque contre la pollution.

Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement. 


La théorie des vices cachés dans le cadre d’une vente immobilière est-elle suffisante pour demander l’annulation de la vente d’un terrain pollué ?


Dissimuler à l’acquéreur une pollution, n’est pas toujours considéré comme un vice caché justifiant l’annulation de la vente. C’est la leçon que vient de nous apprendre un arrêt récent de la Cour de cassation en date du 11 juillet 2019.


Dans cette affaire un peu particulière, les acquéreurs avaient acheté un ensemble immobilier comprenant une maison et un étang.


Le vendeur avait même informé l’acquéreur de l’existence d’un épisode de pollution causée par le mauvais fonctionnement de la blanchisserie située en amont.


Toutefois après avoir acheté la maison, et avoir procédé au curage de l’étang par une entreprise, les analyses d’eau effectué commandées à un laboratoire ont permis de révéler que le plan d’eau était toujours pollué.


Les acheteurs ont donc engagé une procédure d’annulation de la vente pour vice caché mais il y avait dans l’acte de vente une clause d’exclusion de garantie.


Cette clause peut être écartée entre particuliers, si l’acheteur arrive à démontrer que le vendeur avait connaissance du vice en vendant le bien et que le vice est déterminant du consentement de l’acheteur.


Pour la cour d’appel, cette pollution n’entraînait qu'une perte d’usage partiel du plan d’eau. Mais ne le rendait pas impropre à son usage.


Par ailleurs, il a été rappelé que les acheteurs n’avait pas pris la précaution de signaler lors de l’achat que la qualité de l’eau de l’étang était une condition déterminante de leur acquisition.


Aussi en considération de l’ensemble de ces facteurs, la Cour de cassation a rejeté l’action en annulation de la vente.


Autrement dit, l’acquéreur devra préciser dans l’acte, quelles sont les conditions déterminants de son consentement afin d’ éviter que la clause de non garantie des vices cachés lui soient opposables. 


Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement.



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