Comment démontrer l'enclavement de sa parcelle ?

Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.


Vous souhaitez demander le désenclavement de votre parcelle pour pouvoir y accéder avec votre véhicule ou encore pour obtenir un permis de construire ?

Sachez qu’il existe plusieurs étapes avant de pouvoir mener à bien ce projet.

Tout d’abord, il faut rappeler le principe : le désenclavement est un droit prévu par le code civil.

Vos voisins concernés ne peuvent théoriquement pas d’y opposer sauf s’il existe un passage plus court et moins gênant qui n’emprunterait pas leur parcelle. S’ils s’y refusent tout de même, la seule solution est de saisir le juge des référés du tribunal de grande instance territorialement compétent pour demander la désignation d’un expert.


1°/ Apporter la preuve de l’enclavement : PV d’huissier ou rapport d’un géomètre 


Mais cela pose une première difficulté qui est d’apporter la preuve de l’enclavement : il est donc préconisé de faire constater cet état de fait par un huissier de justice si l’enclavement est visible et incontestable, ou par un géomètre expert qui aura l’avantage de raisonner à partir d’une meilleure connaissance des plans (cadastre etc.) et du site.

Un terrain situé à proximité d’autres parcelles appartenant à la même personne et qui ont accès à la voie publique, ne sera pas considéré comme enclavé  : 

"L'état d'enclave ne peut être juridiquement admis qu'autant qu'il est constaté une nécessité et non une utilité ou une commodité, et que la nécessité de créer un passage doit s'apprécier au regard d'une utilisation normale du fonds. Ne se trouve pas dans un état d’enclave le propriétaire des trois parcelles qui bordent sur toute leur largeur la route départementale, et qui ne démontre pas qu’il serait dans l’impossibilité d'obtenir un accès sur cette route départementale à un autre endroit de son terrain que par l'accès par le chemin communal sur lequel il dispose d'un aspect piétonnier." (Cour d’appel de Versailles, 19 mai 2016).

Par ailleurs, le simple fait que le passage existant soit plus difficile à emprunter ne permet pas de justifier d’un réel enclavement, il faudra apporter la preuve que la voie d’accès est impraticable :

 « L'état d'enclavement n'est pas établi, la parcelle de terre étant desservie par un chemin communal, selon l'attestation du maire de la commune. Bien que la voie d’accès présente une forte déclivité rendant difficile le passage des engins agricoles, la voie d’accès n’est pas pour autant impraticable et est adaptée au passage des engins agricoles comme en atteste l’expert judiciaire » (Cour d’appel d’Amiens, 2 juin 2015).


2°/ En cas de refus des propriétaires des fonds servants, saisir le juge des référés d’une demande d’expertise judiciaire


Le propriétaire du fonds dominant n’a pas le libre choix de l’accès, le code civil dispose en effet qu’il faudra emprunter le chemin le plus court, celui qui nécessite le moins de travaux d’aménagements et qui génère le moins de gène pour les propriétaires.

Parfois, il existe plusieurs trajets possibles.

Il faut donc l’avis d’un homme de l’art, indépendant et capable de présenter les différentes solutions avec leurs inconvénients et leurs avantages. Et qu’il calcule le montant de l’indemnité due aux propriétaires des fonds servants.

C’est précisément le rôle de l’expert judiciaire lequel ne peut être désigné que par un juge (le juge des référés du tribunal de grande instance).

Pour que le rapport leur soit opposable, tous les propriétaires des fonds susceptibles d’être concernés doivent être cités par huissier de justice dès le départ. 

Il faudra donc constituer un solide dossier contenant le relevé et le plan cadastral des parcelles concernées, ainsi que les extraits de la publicité foncière pour connaître avec précision le nom des propriétaires (avec les donations, plusieurs propriétaires peuvent coexister en indivision, ainsi que des usufruitiers et des nus propriétaires…).

L’expert fixera une réunion sur les lieux et remettra un pré-rapport, puis un rapport définitif.


3°/ Validation du rapport devant le tribunal de grande instance 


C’est sur la base de ce rapport, que le demandeur au désenclavement soumettra sa proposition aux propriétaires concernés par le trajet retenu puis, en cas de refus, saisira de nouveau le juge pour qu’il valide la solution proposée par l’expert. 

Cette solution d’imposera alors, aux frais du demandeur, qui devra éventuellement indemniser les propriétaires des fonds servants pour leur préjudice, et payer les travaux nécessaires pour établir l’assiette de la servitude.

La dernière phase se déroulera devant le notaire, qui sera chargé de rédiger l’acte de servitude lequel sera publié à la publicité foncière pour être opposable aux tiers.

Ce droit est bien évidemment transmissible en cas de revente de la parcelle qui bénéficie de la servitude.

Un rappel de servitude sera d’ailleurs inscrit dans l’acte de vente.


4°/ Evolution de la servitude 


Une servitude n’est pas intangible, elle peut évoluer pour différentes raisons.

Tout d’abord la servitude peut devenir inutile compte tenu de l’ouverture d’une autre voie d’accès.

Mais elle ne disparaitra pas automatiquement, il faut pour cela la supprimer dans un nouvel acte authentique passé devant le notaire. 

Inversement la servitude peut parfois être prolongée à d’autres parcelles limitrophes. 

Mais là encore, le processus n’est pas automatique, une nouvelle procédure devra parfois être engagée faute d’accord amiable et compte tenu du fait que le nombre de passage de véhicules va augmenter.


Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement.

© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019