Délais et action pour vices cachés : l’importance du point de départ cas de vente immobilière.


Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et Docteur en droit privé.


L’action pour vices cachés est définie par le code civil.


Le vendeur d’un bien immobilier est tenu, en vertu de l’article 1641 du code civil, de garantir certains défauts. Il s’agit de ceux qui étaient cachés au moment de la vente et rendent le bien impropre à l’usage auquel on le destinait ou diminuent tellement cet usage que l’acquéreur n’aurait pas pris la décision d’achat, ou en tout cas pas à ce prix-là, s’il en avait eu connaissance. À l’inverse, le vendeur n’est pas responsable des défauts qui étaient apparents (art. 1642 du code civil).


Le vice doit être d’une certaine gravité. Tel est le cas par exemple le cas du défaut de raccordement au réseau public d’évacuation des eaux usées dans le cadre d’une vente immobilière  (cass. civ. 3e du 9 février 2011, n°  10-11573).


Même s’il ignorait la présence de vices cachés, le vendeur est, en principe, responsable vis-à-vis de l’acquéreur (art. 1643 du code civil) mais il peut s’en exonérer par une clause de style figurant dans la plupart des actes authentiques rédigés par les notaires. Toutefois une telle clause en saurait être opposable aux acheteurs en cas de connaissance du vice par le vendeur ou de mauvaise foi.


1°/ Le délai pour agir est de deux ans


La délai pour agir pour vices cachés est relativement bref.


L’action en garantie contre les vices cachés doit en effet être intentée dans les deux  années suivant la découverte du défaut (art. 1648 du code civil). Et c’est au vendeur de prouver que la découverte du vice a eu lieu plus de 2  ans avant l’introduction de l’action en justice, et non à l’acquéreur de prouver qu’il a agi dans les délais (Cour cass. civ. 3e du 9 février 11).

Il revient donc au vendeur d’opposer à la demande en garantie de l'acquéreur l'expiration du délai ouvert à celui-ci pour dénoncer le vice. Il s'agit là d'une fin de non-recevoir, qui peut être invoquée en tout état de cause (Cass. 1re civ. 11 janv. 1984, D. 1984, IR 248) mais qui, n'étant pas d'ordre public, ne peut pas, en vertu de l'article 125 du code de procédure civile, être soulevée d'office par le juge (Cass. 1re civ. 26 oct. 1983, Bull. civ. I, no 249).

Le délai ne commence donc pas nécessairement à courir à compter de la livraison du bien, ou de la vente, mais à compter de la découverte du vice. Ainsi des actions même plusieurs années après la vente peuvent donc être recevables. Il pour cela vous renseigne auprès de vos conseil ou avocat.

Le moment de cette découverte par l’acheteur demeure une question délicate et relevant du fait (Cass. 1re civ. 11 mars 1986, Bull. civ. I, no 66).  Les juges considèrent souvent que le point de départ du bref délai se situe au jour du dépôt du rapport d’expertise si c’est lui qui révèle le vice (Cass. 3e civ. 26 févr. 1986, Bull. civ. III, n° 18).


2°/ L’effet interruptif d’une demande en justice (par exemple un référé expertise)


L'effet interruptif d'une action en justice, y compris en référé est posé par l'article 2241 du code civil. L’article 2231 du même code précise en outre que l’interruption « fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien ».


L'interruption de la prescription du délai d'action en garantie des vices cachés de deux ans (C. civ., art. 1648, al. 1er) fait courir un nouveau délai de deux ans et non le délai quinquennal de droit commun (C. civ., art. 2224).


Le point de départ du nouveau délai (conformément à la règle posée par l’article 2242 du code civil) est la date de l’ordonnance de référé désignant un expert et non pas la date de remise du rapport (Civ. 3e, 5 janv. 2017, FS-P+B, n° 15-12.605).


Il est donc parfois nécessaire d’engager un procès pour vice caché avant même le dépôt du rapport qui tend précisément à le démontrer et les acheteurs devront dont être particulièrement vigilants !


Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,

Lauréat de l’Université. 


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