Répartition des frais d’entretien d’une servitude entre propriétaires de fonds dominants, entre égalité et équité.

Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.


En cas de communauté d’usage d’une servitude, comment se répartit la charge de l'entretien et les travaux nécessaires à son usage ? La question mérite toute notre attention car parfois les frais sont très conséquents et représentent des milliers d'euros.


Un chemin d'accès peut être utilisé par plusieurs propriétaires titulaires chacun d'un droit d'usage voire d'une servitude obtenu auprès d'un fonds servant.


En principe, c’est le titre un qui a créé la servitude qui va préciser les modalités de prise en charge des travaux d'entretien de l'accès. Si le titre ne prévoit rien à ce sujet, le principe est que le propriétaire du fond dominant a le droit de faire à ses frais tous  les ouvrages nécessaires pour l'usage et la conservation de la servitude. Ceci est rappelé par les articles 697 et 698 du Code civil. Il doit donc en assumer les frais d'entretien et de réparation. 


En revanche, le propriétaire du fond servant n'est pas tenu d'améliorer ou d'entretenir l'assiette de la servitude. Il est simplement tenu de conserver une attitude passive afin de ne pas diminuer ou de rendre plus incommode l'usage de la servitude.


Fort logiquement, les ouvrages devenus nécessaires à l’exercice et à la conservation d’une servitude incomberont au propriétaire du fond servant quand ils sont dus à son fait (Cour de Cassation, 4 février 2009). 


Tel sera le cas lorsque le propriétaire du fond servant a rendu par son comportement nécessaire la réalisation de travaux.


Mais ce n'est pas la situation la plus courante. En règle générale, en effet, ce sont les usagers de la servitude, titulaires des fonds dominants, qui devront financer l’entretien. 


La cour de cassation l’a rappelé récemment en 2016 dans les termes suivants :


« Mais attendu qu’à moins que le titre d’établissement de la servitude n’en dispose autrement, les articles 697 et 698 du code civil qui s’appliquent quel que soit le mode d’établissement de la servitude, excluent que le propriétaire du fonds assujetti supporte la charge des ouvrages nécessaires pour user ou pour conserver la servitude ; qu’ayant relevé que la servitude définie au dispositif du jugement avait son emprise exclusivement sur le fonds Y…, que le mur de soutènement édifié sur ce fonds devait être partiellement démoli pour que l’exercice de la servitude soit conforme à son entière assiette, la cour d’appel a exactement décidé, qu’il appartenait à la propriétaire du fonds dominant qui n’invoquait pas se heurter à un refus des propriétaires du fonds servant, de faire procéder aux aménagements nécessaires ». (Arrêt n° 298 du 12 mars 2014 (12-28.152) - Cour de cassation).


C’est la règle qui s’applique en l’absence de dispositions contraires de la convention de servitude. 


Toute la question est de savoir si la répartition de cet entretien doit être égalitaire ou pas entre les différentes propriétaires des fonds dominants.


Dans une affaire qui était soumise à la Cour de cassation, celle-ci a été tranché le 7 juillet 2016, dans le sens d’une répartition inégalitaire. En effet dans cette affaire, l’usage de la servitude n’était pas le même puisqu’une des propriétés desservie entraînait un usage  régulier du passage avec des véhicules de fort tonnage.


La solution n'allait pas de soi puisque la Cour d'appel qui avait été précédemment saisie de ce dossier avait tranché en faveur de l'égalité stricte des usagers. Telle n’est finalement pas la solution retenue par la Cour de cassation qui introduit un élément d’équité important dans le calcul des frais d’entretien de la servitude mais une forme d’incertitude, puisqu’il faut désormais calculer le part chacun suivant un critère qui ne figure nulle part. 


La prudence commanderait donc de prévoir à l’avance dans le titre de servitude la participation de chacun, mais cela risque de ne pas suffire et il sera nécessaire de saisir le tribunal compétent pour établir une répartition incontestable.


Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement.


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