Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et Docteur en droit privé.
L’acquisition d’un appartement sur plans, c’est-à-dire d’un immeuble neuf à construire par une société de promotion immobilière, et qui sera vendu à l’acquéreur en l’état neuf peut constituer une une solution séduisante notamment avec un plan de financement adapté (revente de son bien et prêt à taux zéro dans certains cas).
Mais l’achat dans le neuf n’exclut pas certaines mauvaises surprises lors de la réception.
Certes, il existe des moyens de recours contre la société de promotion immobilière. Encore faut-il connaître l’instrument juridique approprié.
Il ne faut pas confondre d’une part l’action en garantie des vices cachés, et l’action pour non-conformité de la chose vendue.
La jurisprudence estime que constituent des défauts de conformité des différences avec la configuration sur plans prévue à l’origine. Tel est le cas de l’omission de placards dans une chambre, ou de l’absence d’une hôte dans la cuisine. Les travaux d’isolation s’ils n’ont pas été effectué conformément au plan d’origine constituent également un défaut de conformité. Bien évidemment, si la hauteur de la construction n’est pas conforme aux plans, il s’agit également d’un défaut de conformité. On peut même considérer qu’un manque d’ensoleillement significatif pourrait rentrer dans cette catégorie.
Les cas les plus divers et variés peuvent se rencontrer. Par exemple l’absence de respect des matériaux d’origine, le remplacement d’un jardin en jouissance privative par une simple terrasse. Ou encore la réduction de la superficie du jardin privatif.
Dans une affaire intéressante, la Cour de cassation a même considéré que la présence inattendue d’un immeuble en vis-à-vis pouvait constituer un défaut de conformité.
Il ne faudra pas conforme le défaut de conformité avec des vices de construction et les malfaçons qui donne lieu à une garantie spécifique. Ainsi si la rampe d’accès du garage ne permet pas son accessibilité par certaines voitures, on considère qu’il s’agit plutôt d’un vice caché qu'un défaut de conformité.
Il existe des différences notables entre l’action pour vice caché et l’action pour non-conformité. En effet en cas de non-conformité, la cour de cassation a rappelé dans un arrêt du 10 mars 2015 que le juge ne pouvait pas modifier le prix de vente déterminé par les parties et que le préjudice devait se résoudre en dommages et intérêts.
Il est donc inutile de tenter de demander une réduction du prix sauf à l’amiable. Mais en toute état de cause le versement de dommages et intérêts aboutira peu ou prou au même résultat.
Cette jurisprudence de la Cour de cassation pourrait évoluer en raison de la dernière mouture du droit des contrats repris par l’article 1217 du Code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016. En effet dans cet article il est prévu explicitement que l’acheteur peut solliciter une réduction du prix. On peut même y ajouter éventuellement des dommages et intérêts si cela se justifie.
Les défauts de conformité apparents sont soumis à un régime juridique particulier. Ils sont considérés comme apparent, s’ils sont visibles au moment de la livraison ou dans le mois qui suit la livraison. Dans ce cas, il n’y a pas lieu la résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer les défauts de conformité apparents.
On rappellera également, qu’à défaut de conformité sur la contenance, c’est-à-dire par exemple une superficie réduite par rapport au contrat, le délai de recours est réduit à un an à compter de la conclusion du contrat à peine de forclusion.
Aucune clause ne peut déroger à cette obligation légale.
On le voit, en cas d’achat sur plan, les règles peuvent être complexes et difficile compréhensibles par l’acheteur profane, il convient donc de se faire assister par un conseil en cas de défaut de délivrance.