Annulation d’une vente immobilière : sur quel fondement agir ?


Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et Docteur en droit privé.



L’acheteur immobilier n’est pas sans recours lorsqu’ils découvre que sa maison ou son appartement est affecté de vices ou d’une non conformité par rapport aux promesses du compromis. Mais il doit agir rapidement (deux ans pour les vices cachés) et choisir le bon fondement juridique sous peine d’être débouté de sa demande. 

Enfin, il devra diriger son action contre les bonnes personnes : vendeur, notaire qui a rédigé l’acte, et/ou agent immobilier ?

Pour apporter la preuve de la non conformité ou des vices, il sera souvent nécessaire de faire appel à un expert judiciaire, pour ensuite saisir le tribunal de grande instance d’une demande de réduction du prix, ou d’annulation de la vente. 


I - LE RECOURS A LA GARANTIE DES VICES CACHÉS


Suivant l'article 1641 du Code Civil, 


« le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».


Par application de l’article 1644 du Code Civil, dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a donc le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.


En vertu de l'article 1645 du Code Civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.


L’article 1646 du Code Civil dispose que dans le cas où le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente. 


L’acheteur est tenu d’agir dans le délai de deux ans à compter de la connaissance du vice, ou à compter de l’achat s’il ne peut apporter la preuve de la date de connaissance du vice.


II - SUR LA POSSIBILITÉ JURIDIQUE D’INVOQUER LA NON CONFORMITÉ


L’article 1604 du code civil dispose que : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur » .


L’acheteur d’une maison est par exemple en droit d’attendre qu'elle soit équipée d'une fosse septique dans la mesure où la présence d'un système individuel ou collectif d'assainissement conforme à la réglementation est devenue la norme (CA Amiens, 1re ch., 1re sect., 19 juin 2008, n° 07/02321, 319 : JurisData n° 2008-001085). 


Il ne s’agit donc pas d’invoquer ici une défectuosité, un vice, mais bien de pointer le défaut de délivrance par rapport à ce qui était convenu dans le compromis (par exemple une pisicine de couverte, devient en réalité une piscine en plein air etc.)


On le voit, l’action pour non conformité ne recoupe donc pas en principe l’action pour vive caché et la jurisprudence en tire donc la conséquence que les deux ne sont pas cumulables : il y aura soit un vice soit une non conformité. Ainsi, « il s’ensuit que les acquéreurs, irrecevables en leur action en résolution de vente pour vice caché, ne peuvent pas se prévaloir du même vice sous une autre dénomination à l’appui de leur action résolutoire fondée sur le manquement des vendeurs à leur obligation de délivrance » (Cour d’appel de Paris 20 mars 2002).


On peut toutefois imaginer qu’il existe à la fois un vice et une non conformité, à condition que l’on ne vise pas le même pas les mêmes faits ou griefs ou lorsque « c’est précisément la différence d'une des caractéristiques convenues qui diminue l'usage de la chose » (A. Bénabent).


Dans ce cas, les juges doivent aider les requérants en indiquant l’exacte qualification juridique.


III - SUR L’EXISTENCE D’UN DOL (TROMPERIE) COMMIS PAR LE VENDEUR


Selon les anciens articles 1116 et 1117 du code civil, devenus les nouveaux articles 1130, 1137 et 1144 du code civil, l’existence d’un dol peut justifier une action en annulation et/ ou une demande de réparation sous forme de dommages intérêts.


Le dol est une tromperie, un mensonge, qui porte sur un élément essentiel de la vente.


Par exemple, le fait de ne pas avoir informé l’acquéreur d’inondations est un dol qui justifie l’annulation de la vente (Civ. 3e, 3 mars 2010, FS-P+B, n° 08-21.056). Il en va de même de la dissimulation d’un grand projet immobilier qui va restreindre l’ensoleillement de la maison (Civ. 3e, 20 déc. 1995, Bull. civ. III, n° 268).


Rien n’interdit à l’acheteur d’en faire état comme d’un moyen pour annuler la vente, l’avantage étant qu’un vice du consentement peut être invoqué dans le délai de cinq ans (nullité relative). Il est même possible de cumuler ce moyen avec les autres en apportant la preuve d’une tromperie. 


Le juge peut « sauver » opportunément des acquéreurs malheureux qui avaient demandé l’annulation de la vente dans un premier procès puis une demande de réduction de prix. La cour de cassation a jugé que les deux demandes n’ayant pas le même objet, il est possible de formuler la seconde demande même si l’on a été débouté pour la première (Cour de cassation, 3e civ. 11 janvier 2012 – D. 2012. 280). On veillera toutefois à ne pas prendre un tel risque et prévoir les deux demandes dans la même assignation pour éviter de longues procédures


La jurisprudence n’est pas exempte de pièges et de subtilités car elle a par contre refusé le cumul de l’action pour vice du consentement fondée sur l’erreur et celle sur le fondement de vices cachés : entre les deux il faudra donc choisir ! (la présence d’un vice caché entraîne l’exclusion de l’action de droit commun fondée sur l’erreur V. Cass. 1re civ., 14 mai 1996).


Me Laurent GIMALAC, Avocat et docteur en droit privé,

Lauréat de l’Université. 


© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019