Canalisations en sous sol, quel recours pour l’acheteur qui les découvre après son entrée en possession ?

Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.


Après l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur a parfois la mauvaise surprise de découvrir la présence de canalisations en sous sol, sans en avoir été informé par le notaire ou le vendeur. En général, l’acte authentique se contente de reprendre une clause de style suivant laquelle le vendeur précise «  qu’à sa connaissance », il n’y a pas de servitudes apparentes ou non apparentes… ou ne prévoit rien du tout, laissant le soin à l’acheteur de prendre le bien en l’état.


I - La présence des canalisations, un vice caché ou une éviction ?


La présence de ces canalisations peut s’avérer être une gène conséquente voire empêcher certains projets de construction. Il s’agit donc d’une moins value potentielle du terrain. Des recours sont -ils possibles ?


Tout va dépendre de la situation. Il a été jugé que même si le vendeur est de bonne foi, il doit garantir l’acquéreur, qui n’est pas tenu de se renseigner à cet égard, de toute éviction en cas de servitudes non apparentes. Il est tenu de réparer le préjudice causé à l’acquéreur (Cassation, 21 janv. 2015).


Mais il ne s’agit pas nécessairement d’un vice caché, et il faudra donc utiliser le bon texte, par exemple celui sur la garantie d’éviction.  La cour de cassation a en effet rappelé « qu’une servitude non apparente ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil », lequel dispose que « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n'aime se contenter d'une indemnité ».


Il reste que des servitudes posent un problème de qualification, et que leur opposabilité au nouveau propriétaire va dépendre de cette qualification. Sont-elles apparentes ou non ? Sont-elles continues ou discontinues ?


II - La qualification de servitude continue ou pas


L’article 688 du code civil va classer par exemple dans les servitudes continues « les conduites d’eau et les égouts ». Mais, il sera nécessaire de distinguer parmi les égouts, les servitudes d’évacuation d’eau de pluie qui sont continues et celle d’évacuation d'eaux usées qui sont discontinues. 


Le critère de l’intervention humaine est déterminant : par exemple, les servitudes liées à l’écoulement contrôlé des eaux naturelles, sources ou rivières aménagées, des canaux d’irrigation, des étangs renouvelables sont des servitudes continues, alors qu’elles nécessitent l’intervention de l’homme pour l'ouverture ou la fermeture d'une vanne, d'une écluse ...


Une servitude continue va pouvoir s’acquérir par prescription, alors qu’une discontinue ne bénéficiera pas de cet avantage.


Mais il existe aussi une distinction qui interfère entre les servitudes apparentes et celles qui ne le sont pas !


III - La qualification de servitude apparente ou non


Une servitude d’aqueduc est apparente si la canalisation est visible et non apparente si la canalisation est souterraine. Mais la jurisprudence est parfois subtile pour appliquer cette distinction. Une servitude d’aqueduc sera apparente, même si elle était entièrement souterraine, parce que le propriétaire ne pouvait ignorer l’existence d’un orifice, malgré la dalle et la terre qui le recouvraient.


Il y a donc matière à contestation et contentieux, selon le cas d’espèce… et pour obtenir la servitude par prescription à défaut de titre. La référence à l’homme de l’art sera le plus souvent le critère essentiel. Si l’apparence est douteuse, le doute profitera à l’acquéreur, qui pourra engager la garantie du vendeur pour les charges non déclarées dans l’acte de vente notarié.



Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement.



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