Une parcelle est-elle enclavée si un accès (même difficile) existe déjà ?

Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.


La loi n’apporte pas plus de précisions et indique simplement que le fonds enclavé est celui qui n’a pas d’issue ou une issue insuffisante à la voie publique (C. civ. art. 682).

L’enclavement est ainsi définie comme étant un état objectif, l’impossibilité de desserte d’une parcelle faute d’accès suffisant. 

La jurisprudence a donc dû apporter quelques précisions au cas par cas pour définir ce qui relevait de l’impossibilité, de l’incommodité ou de l'insuffisance.

Ainsi, un simple accès piétonnier n’est pas considéré comme suffisant eu égard à la destination de la parcelle (parcelle constructive) car la la plupart des administrés disposent aujourd’hui d’une automobile pour se déplacer. 

L’accès ne doit pas être périlleux (Voir Bordeaux, 6 juin 2005, Juris-Data n° 2005-284019).

Parfois, il existe un accès mais il est bien trop coûteux à aménager, faut-il considérer pour autant que l’accès est impossible et que la parcelle est enclavée ?

La jurisprudence reconnait que l’issue est insuffisante ou impraticable s’il faut réaliser des travaux d’aménagement quarante ou cinquante fois supérieurs à la valeur du fonds (Voir Bordeaux, 3 août 1999, JCP 1999. IV. 3120)

Il en va de même lorsqu’il est nécessaire de réaliser des travaux d’aménagement d’une forte pente engendrant un coût disproportionné (Voir Toulouse, 10 déc. 1986, Juris-Data n° 1986-047781).

Mais les juges restent vigilants et vérifient à chaque fois l’état des dépenses nécessaires.

Ainsi, ils considèrent parfois que la dépense est de moyenne importance, proportionnelle aux nécessités de l’exploitation et que la parcelle n’est donc pas enclavée (Civ. 1re, 22 févr. 1956, Bull. civ. 1956, I, n° 91),

De même, l’élargissement d’un pont au-dessus d'un ruisseau (Toulouse, 30 oct. 1990, Juris-Data n° 1990-047870) ou des travaux estimés à 3 500 francs ne saurait présenter un caractère excessif (Colmar, 16 févr. 1990, Juris-Data n° 1990-051636).

Le juge doit-il relever d’office ce moyen et ainsi considérer que l’enlève est constituée ?

Il semble que non, ce sont donc bien les parties qui devront en faire état dans leurs demandes et conclusions présentées au juge civil, sinon elles seront déboutées : les juges ne sont pas tenus de rechercher d’office cette disproportion entre le coût des ouvrages et la valeur du fonds enclavé (Civ. 3e, 8 avr. 1999, Bull. civ. 1999, III, n° 93).

Il sera donc judicieux d’en discuter avec leur conseil et de lui remettre tout justificatif sur le coût réel des travaux nécessaires, voire de demander à l’expert judiciaire de chiffrer les dits travaux dans son rapport.


Me Laurent Gimalac, Docteur en droit privé,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement

© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019