Droit de passage après division initiale d’une plus grande parcelle.

Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.


L’article 684 du Code civil impose le passage sur la grande parcelle d’origine ayant fait l’objet de la division par une vente volontaire, un échange, un partage ou tout autre contrat.


Toutefois le juge est vigilant avant d'admettre ce droit de passage prioritaire sur la parcelle divisée.


Doit être réformé le jugement qui s'étant arrêté à la circonstance suivant laquelle le terrain enclavé était lui-même issu d'une seconde division opérée sur l'une des sept parcelles composant le fonds lors du partage de ce dernier, a restreint l'assiette de la servitude demandée à la superficie de cette parcelle subdivisée (CA Aix-en-Provence, 4e ch., B, 23 sept. 1997 : Juris-Data n° 1997-047308).


De plus l'effet relatif des contrats ne permet pas d'imposer à des tiers une charge issue de la convention de division (CA Douai, 5 févr. 1935 : DH 1936, somm. p. 15. – V. aussi, Cass. 3e civ., 21 juin 1983 : Bull. civ. 1983, III, n° 143 ; Gaz. Pal. 1983, 2, pan. jurispr. p. 311, note Piedelièvre).


Par ailleurs il a été jugé que si le vendeur vend, en tout ou en partie, la parcelle enclavée qu'il avait conservée sans avoir jamais réclamé le passage auquel il avait droit sur la parcelle non enclavée, le nouvel acquéreur ne peut exiger ce passage que conformément à la règle admise en matière d'enclave, et par conséquent, que dans le cas où la parcelle qu'il entend assujettir au passage répond aux conditions de l'article 683 du Code civil (Cass. civ., 24 avr. 1867 et Cass. req. 15 janv. 1868 – Cass. 1re civ., 6 juill. 1961 : JCP N 1961, II, 12394 ; Bull. civ. 1961, I, n° 383. – Cass. 3e civ., 17 juin 1992 : JCP G 1992, IV, 2396).


Enfin, l'article 684, alinéa 2, du Code civil permet le retour au droit commun “dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés”. Il a été jugé que cette insuffisance peut résulter de la perte de passage sur les fonds divisés par non-usage pendant plus de trente ans (Cass. req., 3 déc. 1935 : Gaz. Pal. 1936, 1, p. 526. – Cass. 1re civ., 6 juill. 1961 : D. 1961, somm. p. 106 ; Bull. civ. 1961, I, n° 383).



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