Par Me Laurent Gimalac, Docteur en droit, Avocat spécialiste en droit de l'environnement.
Il existe un principe fixé par le code civil pour tous.
Ainsi, les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l’homme y ait contribué.
Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.
Cette règle simple doit-elle d’appliquer avec la même sévérité dans un lotissement ? Il peut arriver en effet que le lot d’un co-lotis soit surélevé ou qu’un muret modifie l’écoulement naturel des eaux, et que cette situation soit ancienne quand le co-lotis voisin dévide d’agir en justice.
La jurisprudence civile estime que l’on doit respecter l’obligation légale d’écoulement des eaux pluviales et que les travaux qui contraient leur cours naturel engagent la responsable du co-lotis.
Tel est le cas par exemple de la modification de la configuration des lieux en imperméabilisant le sol par la construction d’une piscine et par la réalisation de terrasses. Ou encore de la construction de murets de séparation.
Si le règlement ou le cahier des charges prévoit que ces murets ne doivent pas être étanches, il faudra vérifier que cette condition a bien été respectées sinon des travaux pourront être ordonnés. Un mur de parpaings entre les deux fonds est édifié en contravention avec la réglementation d’urbanisme applicable ou le règlement du lotissement.
Le défendeur pourra néanmoins invoquer la prescription des ses travaux si ceux-ci ont été effectués il y a plus de trente ans. Mais il devra le prouver et donc apporter les factures de l’entreprise qui a réalisé sur le terrain le muret ou la surélévation… ou encore l’avis de conformité de la Commune si ces travaux sont soumis à permis de construire.
Ainsi, faute de justificatifs, un co-lotis a été condamné par la cour d’appel de Nîmes (CA Nîmes 4 juillet 2019), a effectué d’importants travaux afin de rétablir le cours naturel des eaux pluviales.
Il convient donc d’être vigilant et de ne pas porter une attente sérieuse à la servitude légale d’écoulement des eaux pluviales.
Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,
Avocat spécialiste en droit de l’environnement et droit communautaire.