Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.
Il existe un grand nombre de diagnostics obligatoires qui sont joints à l’acte de vente d’un appartement et d’une maison, mais pas encore de diagnostic des pollutions… or la question est loin d’être anodine.
Plusieurs hypothèses peuvent être envisagées.
Mais la pratique démontre que la liste n’est jamais exhaustive.
Il se dégage cependant des principes notamment à travers la jurisprudence. Sous certaines conditions, la pollution présente dans une maison peut être qualifiée de vice caché justifiant une action en réduction de prix voire l’annulation de la vente.
Les deux cas les plus fréquents sont la découverte a posteriori de l’existence d’un site pollué sur lequel a été construit la maison, ou encore la présence de polluants dans l’air intérieur.
I - LA POLLUTION DES SOLS :
D’anciennes décharges municipales ouvertes dans les années 60, ont été réhabilitées la décennie suivante, puis les terrains ont été revendus à des particuliers ou promoteurs immobiliers.
Ces derniers ont pu construire des résidences en toute impunité, sans que les acquéreurs sachent exactement qu’ils habitent sur une ancienne décharge.
Pour autant, les acquéreurs ne sont pas démunis puisqu’il possible d’invoquer l’existence d’un vice caché (Voir notamment, Cour de cassation, 3e civ., 5 déc. 2006 - Pourvoi. n° 04-16.878, sur la présence d’une décharge en sous sol, et la mise en oeuvre des vices cachés nonobstant une clause de non garantie).
La révélation de la présence d'une décharge en sous-sol doit être regardée comme un vice de nature à relever des articles 1641 et suivants du code civil (Cass. 5 déc. 2006, supra).
Dans son arrêt du 21 juin 1995, la troisième Chambre civile a admis que le vendeur a l’obligation, dans une telle situation, « de mentionner les conditions exactes dans lesquelles cette décharge avait été exploitée, puis comblée », afin de permettre aux acquéreurs de connaître les anomalies contenues dans les profondeurs du terrain, et d'apprécier à leur juste valeur les problèmes soulevés par leur projet de construction sur ce terrain (Voy. Cassation Civ. 3e, 21 juin 1995, n° 92-12.969).
En vertu d'une jurisprudence bien établie, la clause d'exonération des vices cachés ne peut pas être invoquée par le vendeur, lorsqu'il connaissait le vice et l'a dissimulé à son acquéreur (Cass. 3e civ., 28 mars 2007 ; Cass. 3e civ., 18 janv. 2006, n° 03-21. 173). Le vendeur est alors considéré comme ayant été de mauvaise foi.
En outre il existe une obligation d’information spécifique qui concerne les installations classées.
Si la clause d’information environnementale n’a pas été renseignée parce que la présence des déchets, de la décharge elle-même sur la parcelle, ou à proximité de la parcelle n’a pas été signalée, cela constitue en soi une faute contractuelle grave justifiant le versement de dommages intérêts. Le vendeur doit informer l'acquéreur de la présence d'une décharge dans le sous-sol d'un terrain vendu (Cour de cassation, 3e civ., 5 déc. 2006 - Pourvoi. n° 04-16.878).
On notera que cette obligation s’étend non seulement aux installations présentes sur le terrain acheté mais aussi aux ICPE présentes sur les terrains voisins.
II - LA POLLUTION DE L’AIR INTÉRIEUR DE LA MAISON
La pollution de l’air est plus difficile à traquer car il n’existe pas de registre officiel. Il faudra donc effectuer une expertise de la qualité de l’air pour se rendre compte du dépassement des normes.
Beaucoup de propriétaires n’y songent pas ce qui explique que ce genre de contentieux soit plutôt rare.
Une affaire jugée par la Cour d’appel de Versailles en 2015, a le mérite de poser le problème et de trancher la question au profit des acquéreurs.
Un particulier avait acquis un pavillon d’habitation en 2011.
Il a sollicité en février 2012 une analyse de l’air de la maison. La société contactée a confirmé avoir trouvé des niveaux alarmants de PCE (perchloréthylène ou tétrachloroéthylène) et de TCE (trichloréthylène).
L’acheteur a ensuite sollicité un bureau d’études, qui en avril et juin 2012 a indiqué que le pavillon était impropre au logement en raison d’une pollution de l’air au PCE, liée au fait que sur le site avait été exploité durant environ cinquante ans (1946-1996), un atelier de nettoyage à sec.
L’acheteur du pavillon décide alors d’assigner le vendeur en nullité de la vente.
Mais il est débouté par le tribunal de grande instance au premier degré faute d’avoir produit des rapports établis au contradictoire, donc sur un motif de pure procédure, la juridiction ne s’étant pas prononcé sur le fond du dossier.
Il interjette appel, et la cour d’appel décide d’examiner le dossier au fond, estimant que, « le seul fait que des analyses techniques n’aient pas été réalisées au contradictoire des autres parties ne suffit pas à lui seul à leur dénier toute valeur probante, et il est donc nécessaire de les examiner avant de se prononcer sur l’existence de la pollution alléguée… »
La cour examine chaque rapport, y compris celui de l’ARS ainsi que les conditions réelles d’habitation (la pollution était particulièrement élevée en sous sol mais ce n’était pas une pièce « à vivre »).
Elle estime que les taux de pollution ne sont pas excessif, puis examen le moyen tiré du défaut d’information de l’acquéreur dans l’acte d’achat.
Sur ce point, elle se montre pointilleuse en indiquant : « Il convient de rappeler que les dispositions de l’article L 514-20 du code de l’environnement applicables à la date de la promesse et de la vente prévoyaient : Lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur un terrain, le vendeur de ce terrain est tenu d’en informer par écrit l’acheteur ; il l’informe également, pour autant qu’il les connaisse, des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation, disposition qui ne concerne donc pas les installations soumises à simple déclaration telle que la teinturerie exploitée par les époux B. »
Ce dernier point était de nature à rejeter le grief de l’acheteur fondé sur l’article L 514-20 du code de l’environnement.
Mais la cour d’appel examinant la suite de l’acte, et juge que la mention selon laquelle :
« le promettant ne dispose pas d’informations lui permettant de supposer que le terrain vendu a supporté à un moment quelconque de telles installations est effectivement inexacte. » Toutefois, le compromis indiquant la présence d’une ancienne teinturerie, l’acheteur était suffisamment alerté pour prendre ses précautions et ne pouvait donc invoquer un dol de la part du vendeur.
C’est donc parce que l’information était suffisante que la cour d’appel a rejeté la demande d’annulation de la vente immobilière.
La cour précise en effet : « Il incombait à l’acquéreur, averti de ce qu’une installation classée avait fonctionné sur le fonds qu’il se proposait d’acheter, de se renseigner plus avant si, comme il le prétend, cet élément était essentiel pour lui. »
La jurisprudence ne ferme donc pas la porte à une reconnaissance de la pollution de l’air comme vice caché à la condition toutefois que cette condition soit déterminante, et que le vendeur ait sciemment dissimulé des informations à l’acquéreur du bien.
Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de l’environnement et docteur en droit privé,
Lauréat de l’Université.