Responsabilité des notaires et vente immobilière : l’étau se resserre.


Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste et docteur en droit privé.


Les juge ne pardonnent plus les erreurs des notaires même si leur client n’est pas toujours au dessus de tout soupçon. La Cour d’appel de Nîmes a rendu deux décision importantes dans laquelle elle condamne une étude de notaires au remboursement d’une partie de la condamnation infligée au vendeur d’une maison incluse dans un périmètre d’un secteur ayant fait l’objet d’un arrêté de catastrophe naturelle.


Bien que le vendeur ait commis un dol en dissimulant des informations à l’acquéreur, le notaire n’a pu échapper à cette condamnation sévère.


1°/ Dans un premier arrêt, la faute d’omission commise par le notaire avait déjà été définitivement reconnue par la décision de la cour d’appel du 7 mai 2015 de Nîmes, confirmée ensuite par la cour de cassation.

Ainsi, il a été jugé que le défaut de conseil dont n’est pas dispensé le notaire par le dol d’une partie, engage la responsabilité de la SCP notariale et est à l’origine d’un préjudice de perte de chance.


2°/ Dans un second arrêt rendu le 27 sept. 2018, la cour d’appel de Nîmes règle la délicate question du quantum du préjudice imputable au notaire.


Le préjudice invoqué par les appelants à l’encontre du notaire était qu’ils étaient tenus d’indemniser les acquéreurs pour la réparation d’un vice caché. Or pour la Cour d’appel, ce préjudice n’est pas la conséquence de la seule faute imputable au notaire mais il est aussi la conséquence du fait que la maison vendue était viciée et que les vendeurs le savaient, ne pouvant ainsi comme ils l’avaient souhaité, échapper à une quelconque garantie par le jeu de la clause de non garantie rédigée par le notaire :


"A ces circonstances le notaire n'était pas étranger comme il le soutient mais il n’en était pas non plus entièrement responsable.

En effet, si le notaire avait rempli son obligation de conseil et annexé l’arrêté de catastrophe naturelle, de sorte que les acquéreurs n’en ignorent et que les vendeurs ne puissent être reconnus de mauvaise foi dans l’application de la clause de non garantie, les acquéreurs auraient pu refuser de signer l’acte authentique et les appelants n’auraient donc pu vendre, en tout cas à ce prix. Ils seraient donc soit demeurés propriétaires et auraient perdu le prix de vente, ou auraient eu l’obligation d’accomplir les travaux nécessaires pour pouvoir vendre ou enfin auraient dû vendre à moindre prix et auraient donc eu à supporter une partie des sommes auxquelles ils ont été condamnées.

Leur préjudice de perte de chance en lien avec la seule faute du notaire ne peut donc être la totalité des indemnités versées aux acquéreurs puisque si le notaire n’avait pas commis de faute ils auraient eu à en supporter une partie ».


Leur perte de chance a donc été évaluée à hauteur de 50% de l’ensemble des condamnation. Autrement dit, les vendeurs ont pu obtenir le remboursement de leur condamnation auprès du notaire et de son assurance professionnelle.


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