Risques naturels et crues sur un terrain à vendre  : quelles sont les informations obligatoires ?


Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit, Lauréat et Avocat spécialiste en droit de l’environnement.



Les récentes crues en région parisienne ou encore près de la Saône ont permis de rappeler l’importance d’une information fiable pour les administrés et les acquéreurs de biens immobiliers. Malheureusement ceux-ci ne connaissent pas toujours leurs droits et peuvent négliger certains recours qui pourraient leur rendre un grand service.


I - LES APPORTS DE LA LOI DU 10 JUILLET 2003 SUR LES RISQUES TECHNOLOGIQUES ET NATURELS MAJEURS


1° / L’obligation d’information générale des mairies


L’article 40 de la loi complétant l’article L. 125-2 du code de l’environnement impose aux maires dont les communes sont concernées par un plan de prévention des risques naturels prévisibles d’informer la population, au moins une fois tous les deux ans, sur les caractéristiques des risques, les mesures de prévention et de sauvegarde envisageables et les procédures d'alerte et de secours.


L’article L. 563-3 du code de l’environnement résultant de cette loi prévoit que, dans les zones exposées aux risques, le maire procède à l’inventaire des repères de crues existants et qu'il établit, en tant que de besoin, de nouveaux repères sur les édifices publics.


2°/ L’information obligation dans les actes de ventes et baux 


La loi du 30 juillet 2003 rend obligatoire lors de la cession ou de la location d’un bien immobilier situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels, la délivrance, par le vendeur ou le bailleur, d’une information sur l’existence de risques naturels ainsi que sur les sinistres ayant affecté le bien à l’occasion d'une catastrophe naturelle. C’est bien évidemment une disposition essentielle que laquelle va s’appuyer l’acheteur qui découvre que son bien est livré aux crues et aux risques naturels alors qu’il l’ignorait.

Aux termes du nouvel article L. 125-5-1 du code de l’environnement (L. 2003-699,30 juill. 2003, art. 77 mod. par l’ordonnance du 8 juin 2005 complétée par Décr. no 2005-134 du 15 juin 2005), un état de ces risques doit donc être annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble.

Le non-respect de cette obligation d’information prévue par l'article L. 125-5-IV du code de l'environnement est sanctionné au titre du V de cet article qui autorise l'acquéreur ou le locataire à poursuivre la résolution du contrat ou à solliciter du juge une diminution du prix.

Malheureusement cette disposition comporte une faille importante.

L'obligation d'information ne porte que « sur les sinistres ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du code des assurances » 

Et enfin, le débiteur de l’information doit avoir été propriétaire de l’immeuble au moment de la réalisation du sinistre ou en avoir été lui-même informé en application de ces dispositions. Il ne peut communiquer d’information relative à des éléments passés que pour autant qu’il ait bénéficié de l'indemnisation du sinistre ou qu'il ait été informé de celui-ci postérieurement à l'entrée en vigueur de l'obligation d'information.

Autrement dit le vendeur qui pouvait ne pas savoir, n’est pas obligé de savoir…

Toutefois son dol pourrait être caractérisé derrière son silence s’il est démontré qu’il a sciemment caché cette information à son acquéreur… preuve qu’il sera bien plus difficile à rapporter !

On ajoutera que si le compromis ne donne pas une information complète sur le risque, l’acte authentique signé chez le notaire peut parfois y suppléer comme l’a rappelé la jurisprudence dans les termes suivants :

« Attendu que si Madame Evelyne V. n’a pas été informée par l’agence HOCQUET et par les vendeurs du risque inondation dont était affecté le bien immobilier qu’elle envisageait d'acquérir lors de la signature du compromis sous seing privé, l'acte authentique du fait de son contenu précis et des pièces jointes comportait pour sa part toutes les informations et les pièces la renseignant parfaitement de la situation exacte du bien au regard de ce risque ..." (CA Reims – 22 juin 2009 – n° 08/00728).

Il est donc essentiel de bien relire l’acte final chez le notaire pour éviter de très mauvaises surprises…


3°/ La création des servitudes 


L’article L. 211-12 du code de l’environnement prévoir la possibilité de créer, à la demande de l’Etat, des collectivités territoriales ou de leurs groupements, des servitudes d'utilité publique sur des terrains riverains de cours d'eau ou d'une zone estuarienne ou situés dans leur bassin versant.


La présence de telles servitudes à proximité du bien doit donc mettre en alerte l’acquéreur potentiel d’un bien situé dans un proche rayon… Elles sont bien évidemment accessibles et directement communicables par la Mairie ou doivent être demandées auprès de votre notaire avant la signature de l’acte. L’acte ne sera mention de la servitude que si le terrain est situé dans son périmètre.



II - LA LOI MAPAM (art. 56 à 59 de la loi n° 2014-58 du 27 janv. 2014) et mise en oeuvre courant 2018


Elle joue un rôle indirect pour les administrés mais pas anodin.

Les collectivités territoriales se sont vues reconnaître un rôle croissant en matière de gestion de l'eau.

La loi MAPAM institue un bloc de compétences reprenant les missions relatives à la gestion des milieux aquatiques telles que définies aux 1°, 2°, 5° et 8° du I de l’article L. 211-7 du code de l’environnement :


- aménagement de bassin hydrographique ;


- entretien des cours d'eau, canal, lac ou plan d'eau ;


- défense contre les inondations et contre la mer ;


- restauration des milieux aquatiques (ex-zones d’expansion des crues).


L’affirmation d’un bloc de compétences obligatoirement exercé par une collectivité ou ses groupements de type syndicat mixte contribue ainsi, à la clarification des modes d’intervention des pouvoirs publics.


Depuis le 1er janvier 2018, la compétence gestion des milieux aquatiques et de la prévention des inondations (GEMAPI), créée par la loi de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles (MAPTAM) du 27 janvier 2014, devient une compétence obligatoire des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI).


Ici, il ne s’agit pas tant de créer de nouvelles obligations d’information dans les actes de droit privé (par exemple les ventes ou les baux) mais l’améliorer la coordination entre les entités de droit public dans un souci d’efficacité. Mais cela peut avoir des conséquences indirectes sur les projets immobiliers : comme par exemple un renforcement ou une accélération de la cartographie des risques natures (crues, inondations…), et la réalisation d’ouvrages contre les inondations compte tenu des responsabilités des pouvoirs publics etc.


En conclusion le dispositif actuel est de plus en plus contraignant pour les collectivités qui ont une réelle obligation de suivi des risques naturels, et d’action, voire de financement (fonds Barnier). Il institue une obligation d’information des vendeurs de biens soumis au risque de crue clairement identifié. Mais les mailles du filet restent encore assez lâches pour générer du contentieux entre les vendeurs et acquéreurs de biens immobiliers.



© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019