Ignorance de l'acheteur sur le projet de ligne de métro et annulation d’une vente immobilière.


Par Me Laurent Gimalac, Avocat spécialiste en droit de l'environnement et docteur en droit privé.



La révélation d’un projet de ligne de métro ou d’une nouvelle ligne ferroviaire peut-elle justifier l’annulation d’un compromis oui d’une vente définitive ?


La réponse est positive.


Dans un arrêt rendu le 30 juin 2017, la cour d’appel de Paris considère en effet que l’omission de cette information qualifiée d’essentielle, pouvait entraîner la nullité de la vente, y compris si plusieurs tracés restent encore à l’étude.


La cour d’appel 

- (...) Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 8 septembre 2004), que la société Total solvants, actuellement Total fluides, a vendu le 23 décembre 1991 à la société Sem Plaine commune développement (la SEM) un "ensemble immobilier" anciennement à usage de stockage d'hydrocarbures en vue d'y réaliser une opération de construction après démolition des bâtiments ; que la SEM a consenti une promesse de vente sur une partie du site à la société Férinel aux droits de laquelle sont venues la société Georges V Industrie, puis Sari développement ; qu'estimant que le bien était atteint d'un vice caché en raison de l'ampleur de la pollution, la SEM a assigné Total fluides en résolution de la vente, en paiement de dommages-intérêts et en garantie des condamnations prononcées au bénéfice de Sari développement et de la SCI Saint Denis Aubervilliers Lafargue, lesquelles ont demandé la condamnation de Total fluides à réparer leurs préjudices résultant de la caducité de la promesse de vente ; (...)

- Mais attendu, d’une part, qu’ayant retenu que les opérations d’expertise judiciaire, conduites de manière très complète après consultation des travaux déjà réalisés et de l’ensemble des études et prescriptions, avaient mis en évidence que le site restait pollué même en surface, qu’une décontamination complète était problématique et que toute opération de construction était risquée, la cour d'appel, appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, sans être tenue de s'expliquer sur ceux qu'elle décidait d'écarter ni de procéder à une recherche sur l'importance du surcoût que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit que l'ampleur de la pollution, non connue de la société SEM, constituait un vice caché rendant l'immeuble impropre à sa destination dès lors que toute construction restait risquée pour la santé ou la sécurité tant des participants au chantier que des futurs utilisateurs ...


Il est donc vivement conseillé de prévoir cette éventualité dans le contrat de vente et d’y inclure des clauses limitant la responsabilité du vendeur. Un diagnostic sur la pollution du terrain devra être joint en annexe et visé par les parties.

© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019