Mur de soutènement d’une propriété en mauvais état : conflits avec le voisinage et recours contre le vendeur.


Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste, docteur en droit privé.


Le mur de soutènement est une source de litiges entre voisins mais aussi avec le vendeur du terrain.


I  - LE PARTAGE DES DEPENSES DE REFECTION ENTRE VOISINS ?


Lorsqu'un mur est situé en limite de deux propriétés, on dit qu'il est mitoyen. Les frais de réparation de ce mur doivent donc être partagés entre les deux propriétaires riverains.


L'article 653 du code civil, présume mitoyen dans les villes et les campagnes tout mur servant de séparation entre bâtiment jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardin.


L'article 655 du Code civil dispose en effet que la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge proportionnellement au droit de chacun.


Mais il existe des exceptions notamment en ce qui concerne les murs de soutènement. 


Lorsqu'il existe une différence de niveau entre les deux terrains, et lorsque le mur soutient le terrain du voisin, Il s’agit alors d'un mur de soutènement et non pas d'un mur de clôture. Le mur est donc présumé appartenir aux propriétaires dont il soutient le fonds (la cour d'appel de Douai le 13 novembre 2013).


Ces derniers auront aussi la charge exclusive de son entretien sauf à démontrer qu’il a été altéré par le voisin.


II - RESPONSABILITÉ DU VENDEUR ET DU NOTAIRE REDACTEUR D’ACTE


En cas d'achat d'une propriété avec un mur de soutènement en mauvais état, il est important de relire avec attention l'acte authentique qui a été rédigé par le notaire. En effet il arrive assez souvent que le notaire inscrire une clause exonératoire de responsabilité décennale. Il vient d'être jugé qu'une telle clause n'a aucune valeur juridique, et que le notaire commet une erreur de droit en méconnaissant le caractère d'ordre public de l'article 1792 du Code civil.


Le vendeur lui-même ne peut pas se retrancher derrière le fait qu'il aurait lui-même construit le mur de soutènement. Si le vice caché trouve son origine dans des travaux de construction réalisés par le vendeur ce dernier est alors assimilé à un constructeur et  il répond de la présomption de responsabilité de l’article 1792 du Code civil.


De son côté le notaire devra vérifier la légalité des travaux effectués sur le bien vendu. Si par exemple aucune demande d'autorisation ou de déclaration n’a été faite pour un mur de soutènement il doit l'indiquer dans l'acte authentique sinon il commet une faute professionnelle e n’informant pas l’acquéreur.


Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement.



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