Risque d’inondation d’un terrain et vice caché : de l’importance de la preuve de la connaissance du vice par le vendeur.


Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit, Lauréat et Avocat spécialiste en droit de l’environnement.



Les acquéreurs d’un bien immobilier peuvent avoir la mauvaise surprise de découvrir qu’il n’est pas exempt de vices lorsqu’ils entrent en possession. Les risques naturels sont depuis longtemps considérés comme un vice affectant la vente, s’il est démontré que le vendeur en avait connaissance et a sciemment décidé de les dissimuler aux acquéreurs.


Plusieurs indices doivent mettre la « puce à l’oreille » des acquéreurs comme par exemple les arrêtés de catastrophe naturelle à répétition dans la Commune de résidence où se situe le bien immobilier.


Mais pour autant, les acquéreurs ne sont pas dispensés d’apporter des éléments de preuve à l’appui de leur action pour vice caché.


Ils doivent notamment démontrer que les vendeurs étaient de mauvaise foi, et ne pouvaient ignorer le vice quand ces derniers ne sont pas des professionnels de l’immobilier mais de simples particuliers.


Une affaire jugée en 2013 par la cour d’appel de Rennes rappelle les conditions légale pour qu’une action pour vice caché puisse prospérer.


«  les époux A, qui ont acquis l’immeuble litigieux des époux C les 15 déc. 2006 et 3 janv. 2007, la vente étant régularisée par acte authentique du 15 mars 2007, ont subi les conséquences d’une inondation de la cave de cet immeuble le 16 janvier 2008… La commune de Landeleau, où est situé l’immeuble, avait fait antérieurement l’objet de plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle… pour inondations et coulées de boue ».


Les acquéreurs de l'immeuble ayant découvert à l'occasion d'une inondation de la cave que le bien avait fait l'objet de plusieurs inondations dans le passé ont été déboutés à bon droit de leur action en résolution de la vente et indemnisation de leur préjudice fondée sur l'art. 1641 du Code civil et sur l'art. L 125-5 du Code de l'environnement.


Il a été rappelé que le risque d’inondation rendait le sous-sol de l’immeuble impropre à son usage.


Il constituait donc assurément un vice caché, mais la clause d’exclusion de garantie stipulée à l’acte notarié de vente était applicable dès lors qu’il n’est pas démontré que les vendeurs avaient eu connaissance du caractère inondable de la cave. 


Ces derniers sont restés propriétaires pendant moins d’un an et habitaient depuis plusieurs années dans les Côtes d’Armor sans qu’il ne soit démontré qu’ils aient vécu dans l’immeuble litigieux ni eu connaissance du risque d'inondation de sorte que leur mauvaise foi n'était pas avérée (Voir Cour d’appel de Rennes, Ch. 4, 5 sept. 2013, RG 10/08144).


On rappellera cependant que s’il n’y a pas de clause contraire dans le contrat d’assurance, l’acquéreur peut réclamer des indemnités à l’assureur du vendeur garantissant les risques de catastrophe naturelle, même si les dommages ont eu lieu avant la vente. 


Les acquéreurs malchanceux pourront peut-être ainsi se consoler (partiellement) de cette manière

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