La perte d’une (belle) vue et l’indemnisation du préjudice.

Par Me Laurent GIMALAC, Docteur en droit et Avocat spécialiste en droit de l'environnement. 


Une belle vue panoramique sur la mer, une vallée ou une montagne apporte une valeur appréciable à un appartement ou une villa. Mais peut-on empêcher qu'un voisin gâche le paysage en construisant sur sur son terrain ?  Quid en cas de perte d'ensoleillement ou de perte totale de la vue ? Le permis de construire obtenu par votre voisin le met-il à l'abri de toutes poursuites judiciaires ?


I - L'ABSENCE D'UN DROIT ACQUIS A LA VUE...


Il n'y a pas de droit acquis à la vue, et un voisin peut donc obtenir un permis de construire sur la parcelle voisine même si cela a pour effet d'occulter une partie de cette vue. Il n'y a donc pas de "privilège de vue" sauf à démontrer par exemple que le règlement ou le cahier des charges du lotissement interdit des constructions qui dépasseraient une certaine hauteur pour préserver la dite vue (voir en ce sens, sur l'absence de privilège de vue, CA Toulouse, 1ére chambre, 17 sept. 1991). De même la cour d'appel d'Aix-en-Provence confirme que le droit français ne confère aucun droit à la vue sur l'horizon (CA Aix-en-Provence, 4éme chambre, section B, 13 mars 1992).

Ainsi, la seule perte d'une vue panoramique ou d'une vue sur l'horizon n'est pas suffisante pour obtenir un droit à réparation ou une remise en état.

Le permis de construire du voisin ne pourra pas être annulé pour cette raison qui relève du droit civil (droit de propriété) et non du droit de l'urbanisme. Un recours gracieux auprès de la Mairie ou un recours contentieux devant le tribunal administratif ne sera ici d'aucun secours.

« Une simple privation de la vue ne constitue pas une atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants (...). Une autorisation d'urbanisme ne peut être refusée pour ce seul motif ».Mais dans certains cas, le préjudice est tel que le propriétaire peut avoir recours à la théorie des troubles anormaux du voisinage (JO Sénat quest., 22 novembre 2007) l'écarte totalement : « Une simple privation de la vue ne constitue pas une atteinte à l'intérêt des lieux avoisinants (...). Une autorisation d'urbanisme ne peut être refusée pour ce seul motif ».

Le recours à la théorie des troubles anormaux du voisinage et au droit de la responsabilité civile est bien souvent le seul moyen d’obtenir réparation.


II - LE RECOURS A LA THÉORIE DES TROUBLES ANORMAUX DU VOISINAGE 


1°/ Le fondement légal

Suivant  l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Bien qu'il n'existe pas un "privilège de vue", la jurisprudence civile est perméable à certaines doléances si elles sont formulées dans les délais (le délai de prescription est désormais de 5 ans).


2°/ Les exemples et le montant du préjudice

Lorsque la construction est particulièrement disgracieuse et créé un trouble anormal au voisinage, la responsabilité civile du voisinage peut-être engagée. Dans ce cas, le juge a le choix entre prononcer la démolition de l'ouvrage (rare en pratique) ou accorder une réparation par équivalent (dommages intérêts).

Le cas le plus emblématique concerne le propriétaire d'un chalet de montagne dans une station de sport d'hiver, qui avait perdu la vue sur les pentes enneigées et les montagnes, ainsi que l'exposition solaire du fait de l'extension importante d'un hôtel. Toutefois, les acquéreurs du chalet ont concouru en partie à leur propre préjudice dans la mesure où ils pouvaient s'attendre raisonnablement à cette nouvelle contruction lors de leur acquisition (Cour de cassation, 2éme chambre civile, 8 juin 1983).

La jurisprudence condamne également le voisin qui a édifié un garage d'une hauteur inhabituelle qui provoque une obstruction totale de la vue en rez de chaussée et au premier étage ainsi qu'une perte d'ensoleillement en hiver (Cour d'appel de Toulouse, 1ére chambre, 27 avril 1998).

La construction d'un mur de 8 mètres de faîtage, à moins de 2 m du pavillon voisin, et qui entraîne une perte d'ensoleillement quasi permanente est également sanctionnée (Cour de cassation, 3éme chambre civile, 28 juin 1989).

Il en va de même de la pose d'un grand panneau publicitaire juste en limite de parcelle (CA Bordeaux, 20 décembre 1991).

La vue peut être altérée par des plantations : une cour d’appel a condamné le propriétaire d’une haie de plus de 2 mètres gênant la vue des voisins, à la tailler en l’absence d’usage locaux ou de règlement particulier différent dans la commune (CA Metz, 23 janvier 1986, Juris-data n°042377).

Le préjudice esthétique est également pris en compte par les tribunaux. Ainsi a été indemnisé le préjudice esthétique dû à un haut mur pignon, une perte importante de luminosité, la création de vues directes, des contraintes imposées par l'entretien et le ravalement du mur.

Ces préjudices ont entraîné la dépréciation de la valeur de la villa à concurrence de 20 %.

Le constructeur de l’immeuble a été condamné à payer à son voisin la somme de 52 000 € en réparation de la dépréciation du bien (CA Pau, 1re ch., 20 févr. 2006 : JurisData n° 2006-316490. – CA Colmar, 2e ch. A, 16 juin 2005 : JurisData n° 2005-304338).

La cour d’appel d’Angers a accordé en 2015, une somme supérieure dans le cas d’une perte d’ensoleillement doublée de la perte de la vue sur la mer :

"Il est certain que du fait de la construction réalisée par la SCI, la voisine subit un dommage qui apparaît anormal en ce qu’il résulte de l’implantation du bâtiment de la SCI, en limite de propriété, à 3 mètres de ses portes et fenêtres, d’une hauteur supérieure à 3 mètres, entraînant sur la façade Ouest une réduction de l’ensoleillement affectant quatre pièces de sa maison et la perte partielle d’une vue sur mer. Le préjudice de jouissance est évalué à 25.000 euros. Quant à la perte de valeur de la maison de la voisine, elle doit être évaluée à 50.000 euros » (V. Cour d’appel d’Angers, Chambre A, 7 avril 2015, RG 14/01166).


3°/ La démolition, solution exceptionnelle


Les juges refuseront la plupart du temps d’ordonner la démolition dans la plupart des cas.

Mais il peut arriver qu’ils accèdent à cette demande quand plusieurs conditions cumulatives sont remplies : gravité de trouble et absence de démonstration que la démolition entrainerait un préjudice irréparable.

Un arrêt de la Cour d’appel de Nancy, rendu en 2015, avait ordonné une démolition dans les circonstances suivantes :

« Il résulte du rapport d’expertise que l’édification de l’immeuble en limite de propriété, dont les photographies réalisées par l’expert établissent le caractère très imposant par rapport à la maison voisine, provoque une diminution de l’ensoleillement sur les façades est et ouest de la maison voisine à partir de 13 heures, estimée à 50 % par l’expert, ainsi qu’une restriction de vue sur la vallée au sud-est et une réduction de vue sur le coteau au sud-ouest alors qu’auparavant, les voisins disposaient d’une vue très dégagée au sud ». 

Et prononcé la démolition d’une partie de la construction :

"Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a ordonné la destruction de l’étage supérieur de la maison et de la terrasse située en partie arrière entourée d’un mur de soutènement et d’un mur de clôture, ces destructions, qui n’apparaissent pas disproportionnées par rapport à l’importance du trouble de voisinage causé, étant seules de nature, en supprimant les volumes qui dépassent dans des proportions importantes la maison, à faire cesser le trouble anormal de voisinage constaté. Dès lors que la destruction ordonnée aura pour effet de permettre aux voisins de retrouver une jouissance paisible de leur immeuble, l’indemnisation du trouble anormal de voisinage déjà subi sera réparé par l’allocation de 1 000 EUR à titre de dommages et intérêts » (Cour de Nancy, Chambre civile 1, 11 mai 2015, n° 14/00546, 1009 /2015).


Plus récemment encore, la cour de cassation a rendu une arrêt qui a eu un grand retentissement dans la presse.

Elle a confirmé la décision de la cour d’appel de Nancy ordonnant la démolition d’un immeuble dans les termes suivants :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nancy, 29 juin 2015 ), que Mme X..., propriétaire d'un terrain sur lequel est implantée sa maison d'habitation, a fait construire, à l'arrière de son pavillon, un second immeuble situé en limite de la propriété voisine appartenant à Mme Y... ; que celle-ci, se plaignant d'une perte importante d'ensoleillement et de luminosité lui causant un trouble anormal de voisinage, a assigné Mme X... en démolition de cet immeuble ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande ;

Mais attendu que, Mme X… s’étant bornée à soutenir dans ses conclusions d’appel que la démolition de sa maison entraînerait pour elle des conséquences extrêmement lourdes voire dramatiques, la cour d’appel n’avait pas à procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée » (Cassation chambre civile 3, 7 décembre 2017, N° de pourvoi: 16-13309).

On ne saurait toutefois y déceler une revirement de jurisprudence en faveur d’une plus grande sévérité, la démolition restera une sanction exceptionnelle.


Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement (Paris et Côte d’azur).


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