Peut-on faire cesser des nuisances olfactives ?

Par Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste en droit de lenvironnement. 


Votre voisin a l’indélicatesse de vous envoyer ses odeurs de friture à l’heure du déjeuner  du dîner, ou encore un restaurant s’est installé en bas de votre immeuble, et des odeurs diverses et variées viennent troubler régulièrement vos narines ? Ou encore un locataire de l’immeuble laisse divaguer ses chiens qui viennent uriner dans les parties communes?

Dans ce cas, il est souvent difficile de se faire entendre et les plaignants se heurtent au mur de l’incompréhension.

Il existe cependant des recours : le droit n’est pas insensible aux odeurs, qu’elles soient d’ailleurs agréables (parfum) ou désagréables (friture, urine…).

Ainsi la jurisprudence sur les troubles anormaux du voisinage contient quelques exemples de recours (réussis) contre des nuisances olfactives.

Tel est le cas par exemple dans d’une copropriété qui s’était plainte de la privation de jouissance d’une cour commune de l’immeuble contre le propriétaire bailleurs de locaux commerciaux (café restaurant). Il a avait été reproché au bailleur et à son locataire d’avoir empêché cette jouissance notamment en raison de troubles sonores, visuels et olfactifs résultant de l’exploitation de la cour comme annexe du café-restaurant (Cour d'appel de Lyon, Ch. civ. 1, sect. B, 22 avr. 2014, RG N° 12/05190).

Mais il est vrai que dans cette affaire le trouble olfactif était un élément parmi d’autres justifiant la condamnation.

Un autre arrêt rendu également dans le cadre d’une copropriété porte une précision intéressante sur la mise en oeuvre de l’action en responsabilité par le syndicat : il n’est pas nécessaire de déterminer avec précision pour chaque copropriétaire l’intensité du trouble, ce qui empêcherait en pratique toute action commune, et confinerait l’action à des procédures individuelles menées par chaque copropriétaire (Cour d’appel de Paris, Pôle 4, ch. 2, 6 mai 2015, RG N° 13/06423).

Le règlement de copropriété pourra être invoqué pour lutter contre les troubles olfactifs : il existe souvent une clause de style qui interdit toute activité générant des «  bruits ou mauvaises odeurs, et n’entraînant une gêne pour les habitants de l’immeuble ».

L’origine des troubles olfactifs peut être diverse : tel est le cas par exemple des troubles olfactifs résultant de la divagation d’animaux dans l’immeuble (Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Ch. 11 A, 15 oct. 2013, Numéro de rôle : 11/15778), et qui peut justifier que le bailleur résilie le contrat de bail.

En revanche, si le trouble n’est qu’occasionnel, les juges rejettent l’action en réparation et en cessation du trouble olfactif.

La question récurrente du barbecue en est un exemple parfait.

Il a été jugé que cette pratique si elle ne général pas en abus, dans une zone péri-urbaine, pouvait être considérée comme acceptable.

La Cour d’appel de Lyon a ainsi jugé : "L'utilisation d'un barbecue dans une zone péri-urbaine, comme l'est la commune de Saint Bonnet de Mure, bien que générant un désagrément occasionnel ne permet pas de caractériser un inconvénient excessif de voisinage. Seul un abus dans l’utilisation d’un barbecue pourrait être générateur d'un tel trouble". (Cour d’appel de Lyon, Ch. 6, 6 mars 2014, RG N° 12/05945).

Bien évidement, lorsque les nuisances proviennent d’une activité professionnelle et qu’elles sont récurrentes, les tribunaux se montrent plus sévères.

Lorsque les odeurs provenant d’une boulangerie-pâtisserie sont très fortes, très désagréables et de nature à provoquer des nausées, le propriétaire du local commercial doit être tenu comme responsable in solidum avec le locataire, auteur direct des nuisances (CA Paris, 2e ch. A, 3 févr. 1998).

Cette sévérité est d’autant plus notable que l’environnement est calme et suburbain : l’activité de restauration exercée les week-ends et jours fériés peut être une source d’un trouble de voisinage pour le propriétaire de la maison d'habitation contiguë en raison notamment des très fortes odeurs de cuisine s'en échappant (CA Nancy, 1re ch., 7 avr. 2005).

En conclusion, si vous souffrez des odeurs désagréables provenant d’un proche voisinage, et ce, régulièrement, il existe des actions coercitives devant la justice permettant de les faire cesser.


Me Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit privé et ancien chargé de cours à l'Université.


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