Domaine communal : promesse de vente d'un terrain et droit de retrait


Tout Commune dispose de biens dans son domaine privé qu’elle peut céder après autorisation du conseil municipal à une personne privée.

Dans ce cas, il est prévu  par l’article L. 2122-21 du Code général des collectivités territoriales que :

« Sous le contrôle du conseil municipal et sous le contrôle administratif du représentant de l’Etat dans le département, le maire est chargé, d’une manière générale, d’exécuter les décisions du conseil municipal et, en particulier : (…)

7° De passer dans les mêmes formes les actes de vente, échange, partage, acceptation de dons ou legs, acquisition, transaction, lorsque ces actes ont été autorisés conformément aux dispositions du présent code ; »


Une délibération est donc prise en conseil municipal qui habite le Maire pour a signature de l’acte de vente. Ce dernier n’a théoriquement pas d’autre choix que de l’exécuter ensuite.


Toutefois, la délibération peut présenter une nature différente suivant qu’elle est simplement un acte préparatoire ou encore qu’elle crée des droits au profit du tiers bénéficiaire de la vente. Il n’est pas toujours aisé pour le profane de faire la différence en ces deux natures.

Ainsi, il n’est pas rare que ce problème de qualification se pose et devienne crucial en cas de renonciation par le Maire à la vente.


Dans un arrêt de la CAA de Marseille, une début de réponse est apporté :

« Considérant qu’il ressort des pièces du dossier qu’à la suite de la demande de la société Rom par courrier du 22 novembre 2007, le conseil municipal de la COMMUNE DE FONT-ROMEU-ODEILLO-VIA a décidé par délibération du 23 janvier 2008, d’une part, de valider le principe de la vente à M. , en sa qualité de représentant de la société Rom, d’un terrain d’une surface de 758 m², situé sur la parcelle AM n° 25 d’une surface totale de 19 920 m², appartenant au domaine privé de la commune, tel que matérialisé sur un plan annexé à la délibération, après évaluation du service des domaines par courrier du 18 janvier 2008 dans une fourchette allant de 15 à 40 euros le m² , pour un prix fixé en accord avec le pétitionnaire d’un montant de 30 320 euros, et, d’autre part, d’autoriser Monsieur le maire à signer tous actes dont les frais et émoluments seront à la charge exclusive de l’acquéreur ; que cette délibération, prise en accord avec l’acquéreur, définit précisément la chose et le prix, n’est subordonnée à aucune condition et autorise le maire à signer tous les actes nécessaires à sa mise en oeuvre ; que, dans ces conditions, cette délibération ne constitue pas une simple mesure préparatoire mais a créé des droits au profit de la société Rom, alors même qu’elle est rédigée au conditionnel lorsqu’elle relate le rapport fait au conseil municipal, qu’elle n’est pas accompagnée d’un document d’arpentage et qu’elle ne constitue pas une promesse synallagmatique de vente » (C.A.A. Marseille, 24 janvier 2011, n°10MA00109).


Autrement dit, si la délibération est suffisamment prise, et porte notamment indication de l’objet de la transaction et du prix de vente, on peut considérer qu’il ne s’agit pas d’un acte préparatoire mais bien d’une décision qui engage le Maire. pour autant, ce dernier ne peut-il pas retirer cette décision ? La réponse est affirmative mais à condition de respecter les règles de retrait des actes administratifs créateurs de droits au profit de tiers. 


La CAA de Marseille apporte également une précision importante à ce sujet, notamment en ce qui concerne le délai de retrait de la délibération :


"Considérant que, sous réserve de dispositions législatives ou réglementaires contraires, et hors le cas où il est satisfait à une demande du bénéficiaire, l’administration ne peut retirer une décision individuelle explicite créatrice de droits, si elle est illégale, que dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision ; que, par suite, les seules circonstances, retenues par la délibération contestée du 22 juillet 2008 portant retrait de la délibération du 23 janvier 2008, tirées, d’une part, de ce que cette dernière délibération n’avait fait l’objet d’aucun commencement d’exécution, aucun acte n’ayant été signé, et, d’autre part, de ce que le nouveau conseil municipal souhaitait conserver la maîtrise foncière des terrains situés dans la zone concernée proche du centre-ville et par voie de conséquence ne souhaitait céder aucun terrain dont la commune avait la pleine propriété, ne sont pas de nature à justifier légalement le retrait de la délibération initiale » (C.A.A. Marseille, 24 janvier 2011, n°10MA00109)


On rappela cependant un cas exceptionnel dans lequel l’acte peut être retiré sans délai« une décision administrative obtenue par fraude ne crée pas de droits au profit de son titulaire et peut être retirée à tout moment » (C.E., 30 mars 2016, n°395702).


Ainsi, si la délibération est suffisamment précise, et si elle n’a pas été retirée dans le délai légal de quatre mois, elle devient définitive et la Commune ne pourra plus renoncer à la vente  (Voir par exemple, dans une affaire jugée par le CE, 15 mars 2017, n°393407).


Rien ne sert donc de courir, le tiers bénéficiaire aura tout intérêt dans ce cas, à attendre patiemment l’issue du délai de retrait, ce qui empêchera la Commune de changer d’avis.


Me Laurent GIMALAC

Avocat spécialiste, Docteur en droit,

Ancien chargé de cours à l’UNSA.


© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019