Le bornage est-il une obligation légale ?

Par Laurent GIMALAC, Avocat spécialiste et docteur en droit.


Suivant l’article 646 du code civil « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contigües. Le bornage se fait à frais communs. »

L’utilisation du verbe « pouvoir » signifie qu’il ne s’agit pas d’une obligation mais d’une simple faculté. Mais il existe cependant des cas dans lesquels une simple faculté  se transforme en une  véritable obligation.


I - LE BORNAGE DEVIENT UNE OBLIGATION JUDICIAIRE SI L’UN DES PROPRIÉTAIRES SAISIT LE TRIBUNAL D’INSTANCE (ART. 646 DU CODE CIVIL)


D’une simple faculté, le bornage devient une contrainte à laquelle on ne peut se soustraire si le voisin décide de saisir le tribunal d’instance d’une demande aux fins de bornage judiciaire. 

Il lui suffit de faire établir un procès verbal de carence auprès d’un géomètre expert qui constate son refus du voisin de participer à un bornage amiable.

On peut même envisager la saisine du tribunal d’instance sans procès verbal de carence comme l'a rappelé la Cour d’appel de Besançon : 

« Attendu que larticle 646 du code civil dispose que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ; qu’une demande en bornage judiciaire n'est irrecevable que si la limite divisoire fixée entre les fonds a été matérialisée par des bornes ; qu'un procès verbal de carence constatant l'échec du bornage amiable et relatant les motifs de cet échec n'est pas nécessaire, contrairement à ce que soutiennent les consorts G." (CA Besançon 6 novembre 2013).

Si le refus du voisin persiste même après l’expertise judiciaire,  l’homologation du rapport permettra au juge d’instance de le rendre ainsi exécutoire (et donc opposable au voisin récalcitrant).


II - LE BORNAGE EST DEVENU UNE OBLIGATION LÉGALE DANS CERTAINS CAS


Le bornage est devenu une obligation légale dans les conditions énoncées par l’article L 111-5-3 du Code de l’Urbanisme lequel dispose : « Toute promesse unilatérale de vente ou dachat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d'un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur du terrain peut intenter l'action en nullité sur le fondement de l'absence de l'une ou l'autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l'expiration du délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l'action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de cette mention. ».


Ainsi, la loi impose le bornage d’un terrain préalablement à sa vente, et ce dès le stade de la promesse de vente, lorsque ce dernier est :

-  situé dans un lotissement,

-  issu d’une division effectuée dans une zone d'aménagement concerté (ZAC) par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement,

-  issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine.


Cette obligation ne sera écartée que dans les cas limitatifs suivants :

- s’il n’y a pas eu division par l’aménageur avant de revendre ;

-  en cas de vente par l’aménageur après suppression de la ZAC.

-  en cas de revente par des tiers de terrains non-bâtis durant la durée du lotissement ou de la ZAC (incertitude sur ce point en l’absence de jurisprudence à ce jour)


En cas de non réalisation du bornage lorsqu’il est obligatoire, la loi permet de demander l’annulation de la vente. Si toutefois  la mention du bornage est absente de la promesse de vente ou du contrat préalable à la vente, mais qu’elle est rapportée dans l’acte authentique, la signature de celui-ci entraîne la déchéance du droit d’engager ou de poursuivre l'action en nullité de la promesse de vente ou du contrat préalable.



Me Laurent Gimalac, Docteur en droit de l’environnement,

Avocat spécialiste en droit de l’environnement.

© Cabinet de Me Gimalac Avocat - Paris, Lyon, Cannes, Grasse - IDF et French Riviera  - 2019