Lors de la procédure d’adoption d’un nouveau PLU, la Commune dispose d’un prérogative redoutable : celle consistant à suspendre des demandes de construire en cours avant même l’adoption du nouveau PLU.
L’article L. 153-11 du Code de l’urbanisme permet à l'autorité compétente à surseoir à statuer sur une demande d'autorisation au motif que le projet serait de nature à compromettre l'exécution du futur PLU.
Cela a pour effet de paralyser des projets immobiliers qui étaient encore possibles sous l’empire de l’ancien POS ou PLU, et le terrain devient alors de fait inconstructible, notamment si le nouveau PLU prévoit l’interdiction de toute nouvelle construction.
Autrement dit, les personnes qui ont hérité d’un terrain et qui ont trop attendu avant de construire, se trouvent pénalisées et ne peuvent plus valoriser leur parcelle comme bon il leur semble.
Le spropriétaires avaient la possibilité de contester la décision de sursis devant le tribunal administratif.
En effet, le sursis à statuer « ne peut être opposé à une demande de permis de construire qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur plan local d'urbanisme pourrait légalement prévoir, et à la condition que la construction, l'installation ou l'opération envisagée soit de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse son exécution ».
Toutefois, aucun recours ne semblait envisageable par la voie de l’exception contre le futur PLU.
C’est désormais possible depuis peu, le Conseil d’Etat venant de juger que « le sursis ne peut être opposé qu'en vertu d'orientations ou de règles que le futur PLU pourrait légalement prévoir », et « le pétitionnaire peut contester, par la voie de l'exception d'illégalité, la légalité du futur PLU à l'occasion du recours contre le sursis à statuer qui lui a été opposé » (Voir Conseil d'État, 22 juillet 2020, n° 427163 et puis CE, 5 août 2020, n° 436940 qui rejette une demande de QPC).
Ces décisions renforcent les droits des propriétaires en leur permettant de discuter dans la même procédure de la légalité du sursis sur leur permis de construire et de la légalité du futur PLU.